一、行業環境
（一）政策分析
1、頂層基調
把保障房從增量建設任務租賃，嵌入到去庫存、穩樓市、擴內需的整體經濟政策框架中，存量收購盤活從試點升級為全國性戰略；擴大覆蓋群體並最佳化服務體系，租售同權進一步深化
2026年上半年，住房保障政策實現系統性轉向：從“增量建設為主”全面嵌入“去庫存、穩樓市、擴內需”的宏觀經濟框架租賃。財政免徵公租房土地使用稅、央行下調保障性住房再貸款利率至1.25%，大幅降低資金成本；國務院明確鼓勵盤活閒置廠房商辦，使存量收購從試點升級為全國性抓手，既消化市場庫存又快速增加保障供給。同時，覆蓋範圍顯著擴大——青年驛站、未落戶常住人口納入公租房、隨遷子女入學同城化等舉措，實質性推進租售同權與公共服務均等化。總體看，政策已跳出單純“建房子”邏輯，轉為透過存量重構、金融支援和制度創新，實現穩樓市、惠民生與擴內需的多重目標協同。
圖租賃：2026年上半年全國住房租賃相關政策要點整理
資料來源：克而瑞租售系統租賃，企業披露資料
2、地方政策
（1）政策風向標：上海存量轉保提供示範樣本租賃，推進商改保/公轉保/二手房轉保
2026年上半年，上海率先構建了“商辦改造、公租並軌、二手房收購”三位一體的存量轉保租房實踐樣本，為全國存量盤活提供了可複製路徑租賃。一是商改保：閔行區將閒置辦公樓改造為活力社羣，併成功發行全國首單“商改保”公募REITs，打通了存量資產資本化閉環；二是公轉保：透過“公保簡併”改革，全市已有超1.64萬套公租房平穩轉為保租房，准入放寬、租戶權益無縫銜接；三是二手房收購：浦東等三區試點收購內環內“老破小”，截至5月中旬累計收購523套，改造後出租率達82%，並擴圍至多區。上海經驗疊加低息貸款、稅收減免等政策配套，不僅有效去化存量、快速增加保租房供給，更為其他城市（北京、廣州、鄭州等）提供了制度與操作雙重範本，標誌著存量轉保從“試點探路”邁向“全國推廣”的新階段。
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圖租賃：2026年上半年國住房租賃相關政策要點整理
資料來源：公開資料披露租賃，克而瑞長租整理
（2）一線政策環境：上海公保並軌落地租賃，北京、廣州強調存量改造轉化，深圳籌集供應目標穩定，房源供給積極轉向依託存量改造為主、新建補充的新格局
北京鼓勵軌道交通存量轉保，完善產品供給；上海補貼力度強化，十五五非居改保提速，公保並軌已落地；廣州鼓勵園區建設宿舍型保障性租賃住房，鼓勵存量轉保；深圳釋出2026年發展目標，籌集3萬套，供應4萬套租賃。
（3）二線政策環境：多城強調存量盤活，西安、成都出臺市場規範細則；放寬准入標準和加大公積金支援力度租賃。
多城普遍放寬公租房准入標準（如杭州、鄭州），擴大保障覆蓋至新市民、青年及低收入靈活就業群體（重慶）；同步出臺住房租賃管理辦法，強化合同備案、資金監管及房源標準（西安、成都），規範市場秩序；南京實現公積金“一次申請、每月直付”，蘇州推動多主體供給與存量盤活，武漢允許非居住存量房改建為租賃住房租賃。各城市側重點不同：杭州、鄭州側重擴面降標，西安、成都側重建章立制，蘇州、南京側重數字化提效，共同構建“租購併舉”住房格局。
（二）融資環境
1、融資規模
上半年融資約94億租賃，融資成本持續走低，公募REITs與類REITs為主要渠道；擴募成為公募REITs規模增長的主路徑，資產型別多元化
2026年上半年涉租融資呈現多元化特徵，公募REITs首發與擴募並行（華夏華潤有巢、中金廈門安居擴募，中航北京昌保首發），持有型ABS、CMBS等多產品密集落地，形成完整融資矩陣租賃。融資成本持續走低，CMBS優先順序票面利率降至1.94%-1.95%，政策性貸款期限長達25年。擴募成為REITs規模增長主路徑，資產型別覆蓋租賃社羣、保租房、服務式公寓、人才公寓等多元業態。政策紅利驅動下REITs和ABS已成為保障性租賃住房“投融建管退”閉環中最成熟的退出通道。
圖租賃：2020-2026年上半年住房租賃市場融資規模情況（億元）
資料來源：公開資料租賃，克而瑞長租整理
2、公募REITs市場
【首發與擴募REITs】
【上市REITs收入表現】核心經營指標壓力凸顯租賃，同比雖實現不同幅度增長，其中北京保障房和華潤有巢因擴募資產規模提升帶動收入大幅增加，但環比有5單呈現環比下降趨勢
2026年第一季度，8只REITs單季度收入合計約2.05億元，淨利潤合計約6085.04萬元，可供分配金額合計約1.45億元租賃。與上年同期相比，在具備可比資料的產品中，所有REITs單季度營收均實現同比增長，漲幅區間從1.27%至75.8%不等。匯添富上海地產租賃住房REIT和華泰蘇州恆泰租賃住房REIT因無上年同期資料，未納入同比對比。高增長梯隊以華夏北京保障房REIT及華夏基金華潤有巢REIT為代表，兩者由於新資產擴募並表，底層資產規模翻倍，直接拉動收入大幅增長，同比漲幅分別為75.8%和74.55%。
從基金收入環比來看，5只保障房REITs出現下降趨勢，其中招商蛇口租賃住房REIT降幅5.6%租賃。
3、大宗交易
租賃市場大宗交易僅2宗，均位於京滬一線，國壽資本6.29億元收購上海兩租賃專案，城璟租住拿下北京順義保租房專案租賃。
據不完全統計，2026年上半年租賃市場大宗交易共計2宗，聚焦一線，上海、北京各有一宗核心專案成交均為一季度成交，二季度暫無；上海方面，國企國壽資本以6.29億元收購領盛投資旗下COZI可遇・東外灘與新江灣兩租賃專案，體現險資對保租房資產的青睞，助力存量資產盤活；北京方面，城璟租住拿下順義區安慶街13號院租賃專案，專案規劃提供近2600間房源，涵蓋白領單人間、品質家庭房與企業多人間等多種戶型，涉及了城璟青舍、城璟禮寓、城璟悅居等三條產品線租賃。
（三）企業格局
1、規模變化
TOP30企業開業規模受國企持續規模擴張租賃，同環比均上漲；但管理規模呈現環比下降趨勢，受頭部企業經營利潤導向，關閉虧損門店影響
2026年Q2住房租賃開業規模TOP30中，合計規模141.7萬套，同比提升9.3%，環比提升4.0%；國企系品牌如鄭州城發安居、合肥安居、上海城方等提升明顯；TOP30上榜門檻逼近1.8萬間；2026年Q2住房租賃管理規模TOP30中，合計規模196.5萬套，同比提升7.0%，環比下降0.2%；萬科、瓴寓等頭部規模放緩甚至開始規模負增長，企業精細化運營，低質素門店閉店較多導致，TOP30上榜門檻2.2萬間租賃。
2、格局變化
房企系份額小幅縮減租賃，但仍為市場主導，國企提速，佔比同比提升8.7個百分點頭部租賃企業聚焦科技、服務與異業合作，國企加速市場化拓展與高階產品佈局
2026年Q2住房租賃TOP30企業中租賃，房企系以47.0%市佔率穩居主導，同比微增、環比小幅回落；資管系市佔28.8%，同環比明顯下滑；國企系市佔24.2%保持穩定，同比大幅提升8.7個百分點，成為行業規模增長核心動力；
住房租賃企業動作密集，國企開啟市場化、服務式細分市場佈局；資管系運營模式轉變，輕資產品牌輸出提速；房企系政企合作、異業合作，從服務、管理、福利等多方面提升居住體驗租賃。
3、發展變化
地方國企拓展高階領域租賃，尋找第二增長線；拓展資產型別中存量類提升明顯，佈局城市像二線產業高聚集、文旅類城市傾斜
產品線變化—地方國企平臺積極佈局高階服務式領域
從監測的典型新開專案來看，地方國企平臺如鄭州城發、濟南城發成家、浦發有家、上海地產等地方國企平臺均開始佈局高階市場，且成功落地多個專案；高階服務式公寓產品線成為國企第二增長線租賃。
圖租賃：2026年上地方國企典型新開服務式公寓
圖片來源：企業官方披露租賃，克而瑞長租整理
拓展資產變化—存量改造專案數佔比超5成租賃，提升約19個百分點
從新開專案型別來看，存量改造在2026年專案數佔比首次提升至53%，較2025年34%提升19個百分點，預示著未來新建供應將越來越少，存量改造主導市場成型租賃。
拓展模式變化—房企系輕資產運營提速租賃，合作向二線城市下沉
以泊寓、瓴寓等為代表的房企系，積極拓展品牌輸出業務，輕資產運營提速，且合作向重點二線城市下沉，主要瞄準省會城市和經濟強市租賃。如萬科泊寓2026年典型新開專案統計有9個，其中輕資產模式專案8個，佔比約88.9%。重點佈局城市包括昆明、濟南、蘇州等。
二、市場環境
（一）需求分析
1、人口表現
15城常住人口總量穩步提升租賃，流動人口規模分化，四個一線城市及成都/蘇州/重慶/武漢流動人口規模均超400萬，城市租賃活力凸顯
2025年，核心15城新增常住人口規模約98萬人，呈現整體擴容、區域性調整的格局租賃。其中深圳以26萬人的增量領跑，顯示出強勁的人口吸納能力；多數城市增量集中在5-10萬人區間，保持穩健增長態勢；僅北京及天津同比小幅下調，但常住人口規模仍位居靠前水平；
流動人口表現中，四個一線城市人口吸附力強勁，流動人口規模穩居前四；此外成都/蘇州/重慶/武漢規模超400萬人，人口虹吸效應逐步顯現，正成為區域性的租賃需求新增長極租賃。
2、高校&人才需求
二線城市西安、鄭州省會虹吸效應強租賃，高校畢業生及人才引進規模處於城市高位水平
2025年租賃，廣州/西安/鄭州三城高校畢業生規模超44萬人，重慶/成都/武漢等超30萬人，作為每年集中湧入市場的主力租客群體，龐大的畢業生規模直接催生了畢業季租賃旺季的剛性住房需求；
在人才引進與留存方面，核心城市透過落戶、補貼等政策組合拳持續發力，杭州/武漢/蘇州/廣州等地2025年人才引進規模均超30萬人，人才引進不僅為城市產業升級提供動力，其帶來的“先租後買”居住模式，更是住房租賃市場中堅需求的核心保障租賃。
（二）供應分析
1、純租/涉租土地供應
現階段涉租土地供給以一線及核心二線城市主導租賃，地方國企為拿地主力軍，涉租土地供給持續收窄，未來新開專案逐步轉向存量改造主導
2026年上半年租賃，核心15城中7城涉及純租賃用地成交，其餘8城供地節奏放緩；深圳成交4宗，合計建築面積達22.2萬方居首，其次為北京成交10宗，成交體量4.5萬方，上海成交12宗，體量13.9萬方；整體拿地企業以地方國企主導，佔比超九成；
上半年涉租土地成交方面，上海成交7宗配建租賃用地，合計成交涉租土地建面約3.23萬方，拿地企業均為地方國企平臺公司，此外廈門翔安區成交1宗配建租賃用地，涉租建面約1.46萬方租賃。
圖租賃：2026年上半年核心15城純租賃土地成交表現
資料來源：CRIC租售系統；① 因部分劃撥/協議土地未公佈建面或容積率資料租賃，故取2020年至今成交涉租土地中披露容積率土地的平均值2.0計算土地可建體量；② 部分成交的配建租賃土地未披露配建比例，該類土地以上海主力成交，故未披露配建比例的土地按上海土拍規則“配建5%的保障房”比例進行計算
2、集中式公寓供應
核心15城供應規模超205萬套租賃，整體保租房市佔近6成，11城保租房佔比超半，2026年核心一二線城市保租房籌集目標縮量，未來轉向以需定購/定建
分城市規模表現來看，上海、深圳兩城規模分別為48.6萬套、36.6萬套持續高位執行；北京新增保租房專案更多聚焦於集體用地，因而其上市規模相對有限；二線城市中，杭州發展迅速，目前供應規模已超20萬套，鄭州、廣州、成都超10萬套，其餘城市規模均不足10萬套量級租賃。
從供應格局來看，鄭州、西安、天津、濟南、重慶、上海等11城保租房與集中式比例超50%，“保障+市場”雙軌格局成型租賃。
從全國典型城市2026年保租房籌集目標來看，相較於2025年的籌集目標，多數城市目標“腰斬”，未來更多聚焦於存量挖潛和精準匹配租賃。
圖租賃：截至2026年Q2核心15城各類房源入市規模及保租房市佔情況（萬套）
3、新開供應格局
保租房市佔同比收窄但仍主導供給租賃，改建佔比同比上漲7%，頭部企業重點佈局滬深蓉京，上海、鄭州、西安屬地化國企持續加速供給
2026年上半年租賃，重點15城新開集中式公寓專案合計規模超14.9萬套，從籌集方式來看，新建仍主匯入市，佔比67%，但改建佔比同比提升7個百分點至33%；房源型別以保租房為主，佔比84%，市佔同比回落5個百分點，但規模仍高位執行；分城市表現看，上半年上海新開6.8萬套居首，其次為西安、深圳、成都三城，新增規模均超1萬套，其餘多城開業規模不足0.5萬套；
從2026年二季度典型頭部企業及地方國企公司新開表現來看，品牌城市佈局多聚焦上海、深圳、成都、北京等核心一二線城市；此外，鄭州、西安等地新開專案主要有屬地化國企支撐，據不完全統計，上海城方、城投寬庭、鄭州城發安居、西安安居等新開規模均超2000套租賃。
圖租賃：2026年上半年重點15城集中式公寓典型新開統計（萬套）
圖租賃：2026年上半年重點15城集中式公寓典型新開統計（萬套）
資料來源租賃： CRIC租售系統
4、個人房源供應格局
存量住宅持續消化租賃，疊加新房供應收窄導致可供租賃規模收縮，上半年可供租賃規模同比跌四成
從個人房源可供租賃規模年度走勢看，2022年房地產市場進入調整期，多數業主選擇出租房源等待合適時機進行房產出售，導致規模達620萬套峰值水平；2023年後，前期存量租賃房源持續消化，新增供應得到一定程度抑制，供應呈現小幅逐年下滑趨勢，2026年一季度及二季度可供租賃規模90-97萬套水平，同比降幅均達40%租賃。
受房源結構、區域分化及資產價值變動等因素影響租賃，超8成城市規模與掛牌租金同比齊降
2026年上半年租賃，北京/上海/瀋陽/杭州個人房源可供租賃規模10萬套以上，位列第一梯隊，其中北京規模超20萬套；蘇州/重慶/南京等6城規模5-10萬套位列第二梯隊；
從城市量價同比變化來看，超八成城市個人房源可供租賃規模及掛牌租金同比均呈下滑趨勢，規模降幅多在30%-60%區間掛牌，租金漲跌幅多在6%區間，主要受房源結構、所處區域、資產價值變動等因素影響租賃。
圖租賃：2026年上半年全國55城個人房源可供租賃規模及掛牌租金同比變化
資料來源租賃： CRIC租售系統
（三）量價表現
1、集中式租金表現
上半年年後租房潮+畢業季因素帶動租金同比降幅收窄；進入二季度城市行情分化租賃，北京/上海/深圳等核心一二線城市加大優惠折扣提升客戶吸附力，租金回落
隨著核心15城低價保租房專案持續規模化入市租賃，影響城市整體租金持續承壓，2024年以來租金負增長，2025年同比下探3.4個百分點，2026年Q1及Q2受年後租房潮、畢業季等季節性因素影響，租金同比降幅有所收窄，2026年Q2租金為73.6元/㎡/月，同比下降1.9%；從2026年上半年月度走勢來看，春節後租賃市場逐步回暖，Q1租金小幅上漲，4月租賃淡季租金回撥，近兩月因畢業季因素影響租金回升至73.7元/㎡/月；
從2026年Q2分城市租金及環比表現看，一線城市中，北京、上海、深圳租金均環比回撥，主因畢業季租賃需求集中釋放，多專案推出降價、折扣等優惠活動，影響整體租金結構性回落，西安、天津整體規模可控，疊加市場需求釋放，帶動租金同比上浮超3.6%租賃。
2、集中式出租率表現
節後租房潮疊加畢業季帶動下租賃，上半年15城平均出租率持續上漲至91%，10城出租率在90%以上，環比漲跌幅多在1%以內可控區間
2023年後租賃，核心15城集中式規模快速擴張，市場對該產品的接受度持續提升，整體平均出租率上漲至91%後進入穩定波動階段，2026年Q2平均出租率90.8%，整體租賃需求堅實; 月度走勢看，2-3月年後租房潮、5-6月畢業季開啟，市場需求持續釋放，推動15城整體集中式公寓出租表現持續上漲，2026年6月出租率提升至91%高位水平；
圖租賃：截至2026年Q2核心15城集中式公寓年度平均出租率
圖租賃：截至2026年Q2核心15城集中式公寓年度平均出租率
資料來源租賃：克而瑞租售系統
從單城市2026年二季度出租率表現來看，多城出租率穩定在91%以上水平，市場表現突出；從環比變化來看，北京、上海、廣州、武漢等9城環比均漲，深圳、杭州、成都等城出租率環比小幅回撥，降幅均在1%以內，整體可控租賃。
3、集中式/個人房源租金對比
11城集中式公寓租金為個人房源1.7倍以上租賃，產品溢價突出；畢業季因素下，集中式公寓租金回撥搶佔市場份額，個人房源租金預期普漲，多城租金比值有所下調
因集中式公寓戶型面積多聚焦小戶型產品租賃，個人房源面積相對更大，集中式公寓憑藉產品與服務優勢，在租賃市場中保持溢價，價值差異清晰；2026年Q2，15城集中式公寓租金持續高於個人房源成交租金水平，比值多在1.7以上水平，西安、武漢、北京三城比值超2.3，價格溢價明顯，僅鄭州集中式租金略低於個人房源，主因城市低價的人才公寓市場規模較大，導致城市集中式公寓整體租金低位；
圖租賃：2026年Q2核心15城集中式公寓與個人房源租金比值
資料來源租賃：克而瑞租售系統
從各城市兩類產品租金環比變化來看，受畢業季因素影響，多城集中式公寓及個人房源租金環比普漲，其中個人房源業主租金預期更突出，而集中式公寓中核心一二線城市因市場競爭環境更激烈，租金環比有所回落，但降幅相對可控租賃。
三、行業總結
（一）行業環境總結
政策支援力度加大，行業規範發展；多元融資通道形成，低成本長期資金支撐保租房閉環發展；國企勢能持續釋放，市佔逼近25%，並積極開啟市場化拓展與高階產品佈局租賃。
1、政策端
存量盤活從試點升級為全國性戰略租賃，擴大覆蓋群體並最佳化服務體系，租售同權進一步深化
探索 多渠道盤活存量商品房，鼓勵收購存量商品房重點用於保障性住房；深化 住房公積金制度改革；加強初婚初育家庭住房保障租賃。
上海公保並軌落地，北京、廣州強調存量改造轉化，深圳籌集供應目標穩定；房源 供給積極轉向依託存量改造為主、新建補充的新格局租賃。二線城市 多城強調存量盤活，西安、成都出臺市場規範細則；放寬准入標準和加大公積金支援力度。
2、金融端
融資成本持續走低租賃，擴募成為公募REITs規模增長的主路徑，租賃產品型別更加多樣化
2026年H1住房租賃市場融資多元發力， 合計融資約94億元，以保租房為核心，信貸、REITs、ABS協同賦能租賃。
REITs方面，年內1支首發獲批、3支啟動擴募，資產-資本迴圈打通，保障房 REITs 透過 “首發盤活存量、擴募最佳化資產” 的雙輪驅動，實現 “資產盤活 — 擴容增值 — 持續運營” 的可持續發展模式租賃。
3、企業端
國企提速租賃，成為行業增長核心動力；國企加速市場化拓展與高階產品佈局；房企系輕資產模式加速佈局二線城市
房企系份額小幅縮減，但仍為市場主導， 國企提速，佔比同比提升8.7個百分點；頭部租賃企業聚焦科技、服務與異業合作租賃。
地方國企拓展高階領域，尋找第二增長線；存量改造類佔比超53%，提升約19個百分點，將主導未來供給；房企系以輕資產模式加速佈局二線城市，城市特徵傾向產業聚集度高、文旅熱點等典型城市租賃。
（二）市場環境總結
核心城市組合拳提升人才吸附力及留存率，穩定城市住房租賃市場需求基本盤；城市保租房籌集目標及土地供給收窄，未來供應聚集存量改造；上半年年後租房潮+畢業季推動下，租金降幅有所收窄，出租率延續高位執行走勢，市場維穩發展租賃。
1、需求情況
常住人口增量擴容租賃，人才引進與留存成效可觀，加速人才留駐向住房租賃轉化
2025年核心15城新增常住人口規模約98萬人，呈現 整體擴容、區域性調整的格局租賃。四個一線城市及成都/蘇州/重慶/武漢流動人口規模超400萬人， 人口虹吸效應顯現，正成為區域性的租賃需求新增長極。
15城 高校畢業生超360萬，二線城市西安、鄭州省會虹吸效應強，高校畢業生及人才引進規模處於城市高位水平租賃。
2、供應情況
保租房籌集放緩租賃，新建收縮，未來存量改造主導供給；個人房源可供租賃縮水4成
涉租土地供給持續收窄，上半年僅7城涉及成交， 未來多城新開專案逐步轉向存量改造主導租賃。11城保租房市佔超半數，核心一二線城市保租房籌集目標縮量，未來轉向以需定購/定建。
新開專案市佔同比收窄但仍主導供給，改建佔比同比上漲7%；頭部房企品牌重點聚焦滬深蓉京四城租賃。存量住宅持續消化，疊加新房供應收窄導致可供租賃規模收縮， 上半年可供租賃規模同比跌四成。
3、量價表現
年後租房潮及畢業季租賃需求釋放租賃，上半年季度租金降幅再收窄，出租率持續高位執行
15城整體租金持續承壓， 上半年年後租房潮+畢業季因素帶動租金同比降幅收窄，2026年Q2租金73.6元/㎡/月，同比降幅1.9%；其中北京/上海/深圳等 核心一二線城市加大優惠折扣提升客戶吸附力，租金結構性回落租賃。多城出租率91%以上水平，環比漲跌幅多在1%以內可控區間， 市場對產品認可度持續高位。
11城集中式公寓租金為個人房源1.7倍以上，產品溢價突出,二季度畢業季因素下，集中式公寓租金回撥搶佔市場份額，多城租金比值有所下調租賃。
