資料口徑說明：本報告核心量化指標資料來源為CRIC長租資料系統；集中式公寓資料統計口徑為報告期內已開業專案（已關閉和未開業專案不統計），資料來源為CRIC長租資料系統；私人房源資料來源為CRIC長租資料系統；政策和案例內容來源為CRIC長租資料系統、企業提供資料、專案公開資訊租賃。
1、數讀市場租賃：核心資料速覽
表租賃：2026H1 關鍵指標一覽
一句話研判：2026H1北京租賃市場呈現供應溫和擴張、坪效穩中緩降、出租率年初探底後回升三大核心特徵租賃。集中式公寓坪效從2025年6月的6.42元/㎡·天緩降至2026年6月的6.02元（同比-6.2%），出租率則從1月低點87.35%回升至6月89.28%，呈"以價換量、率先價後"格局；私人房源成交量溫和回升但成交價同步下行；2027年約2.2萬間集租房/保租房蓄勢待發，將對市場格局產生深遠影響。
2、宏觀監測租賃：政策與制度環境
表租賃：2026H1 北京租賃住房政策與制度環境全景
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2.1 重點保障供給：精準定向租賃，分層解決租住需求
2.2 監管強化：資金全鏈條管控租賃，行業合規出清加速
政策來源：《北京市住房租賃押金託管和租金監管暫行辦法》配套解讀及政策問答（2026年全年落地租賃，上半年集中宣貫）
1）押金全額託管
所有長租公寓、中介機構收取的租客押金，禁止企業自留，必須存入政府指定託管賬戶，退租後直接劃撥租客，解決行業長期"押金剋扣難退還"痛點租賃。
2）租金分段監管
一次性收取租金超過3個月的超額部分強制監管，企業僅可按月提取對應租金，杜絕"長收短付"資金池模式，防範企業挪用資金跑路風險租賃。
3）全流程數字化監管
租賃資金流水每日T+1同步市級住建租賃雲平臺，監管部門即時監控，租客可線上查詢賬戶餘額與資金劃轉記錄，租賃糾紛同比下降60%以上租賃。
政策來源：《關於進一步明確本市住房租賃企業稅收政策適用有關事項的通知》（2026年1月1日起執行租賃，2026年3月住建委配套釋出圖文解讀）
1）增值稅減負
住房租賃企業對外出租住房，增值稅徵收率由5%→1.5%，直接削減七成增值稅稅負，自2026年1月1日起執行租賃。
2）規模化門檻下調
規模化企業認定標準從1,000套/3萬㎡大幅下調至50套/1.5萬㎡，中小長租公寓企業均可享受配套稅收減免租賃。
3）存量物業出租減稅
企事業單位自有閒置房產出租給合規租賃企業，房產稅由12%→4%，鼓勵業主方批次託管房源，啟用存量物業租賃。
《北京市城市更新政策激勵工具箱（1.0版）》簡化商辦、閒置廠房改建租賃住房審批，放寬建築面積核算標準（2.4米以下新增空間不計產權面積），大幅降低非居改保專案改造成本，盤活城市存量閒置物業租賃。2026全年新增改建保租房預計超1.5萬套。集體用地建設租賃住房持續推進，2027年預計入市約2.2萬間，以朝陽、昌平、通州、海淀為主要供應區。
1）對運營方的政策啟示
• 稅收紅利：增值稅降至1.5%，綜合運營成本可降低15%-20%，中小合規公寓盈利空間提升，儘快完成備案納入監管體系租賃。
• 現金流管控：租金預收額度受限，需強化精細化資金管理，避免依賴大額預收租金擴張租賃。
• 存量改造機會：城市更新工具箱降低非居改住成本，批次收儲閒置商辦改建公寓視窗期已開啟租賃。
• 競爭格局：國企保租房價格優勢明顯，市場化公寓需向服務、品質差異化競爭轉型租賃。
2）對資產方的政策啟示
• REITs退出：資金監管消除"暴雷"風險，租賃企業融資利率下行，REITs發行環境持續最佳化租賃。
• 存量盤活：房產稅優惠（12%→4%）激勵業主方將閒置物業託管給合規運營商，降低持有成本租賃。
• 供給衝擊預判：2027年約2.2萬間集租房/保租房集中入市，五環外資產估值面臨壓力，需提前規劃持有/退出策略租賃。
• 合規溢價：政策紅利僅面向備案合規企業，合規資產在融資、估值、退出上享有顯著溢價租賃。
圖租賃：2023H1-2026H1 北京集中式公寓規模走勢
資料來源:CRIC長租資料系統（已開業專案口徑）
供應規模研判：2026H1存量開業規模145,779間，同比+4.5%，年內新增4,276間（同比+43.9%）；但年底總專案數降至408個，較2025H1（421個）淨減13個，反映中小專案關閉出清持續加速租賃。存量擴張與專案數收縮並存，是行業"大魚吃小魚"整合趨勢的直接體現。
3.2 租金與出租率：坪效緩降租賃，出租率年初探底後持續回升
圖租賃：2024年7月-2026年6月 北京集中式公寓坪效租金與出租率月度走勢
資料來源:CRIC長租資料系統（已開業專案口徑）
出租表現研判：2026H1集中式公寓呈現"價緩降、率回升"背離走勢，坪效從2025年12月的6.12元持續下探至6月的6.02元（同比-6.2%），而出租率從1月低點87.35%回升至6月89.28%（同比+0.17pct）租賃。6月出租率跳升0.98pct，畢業季需求脈衝效應顯著。整體反映運營商以價換量、出租率優先的策略取向。
3.3 區域分化：核心區坪效領跑租賃，郊區出租率分化加劇
圖租賃：2026年H1 北京各區集中式公寓坪效租金與出租率
■坪效租金(元/天/㎡) ■出租率(%)
資料來源:CRIC長租資料系統（已開業專案租賃，2026H1均值）
區域分化研判：坪效圈層：西城（9.67）、東城（7.81）、朝陽（7.06）構成核心高價圈，海淀（5.83）為科技溢價區；出租率優勢區：海淀（93.36%）、門頭溝（97.36%）、順義/石景山（92.40%）供需緊平衡；風險區：房山（72.60%）出租率墊底，去化壓力最大；豐臺（84.63%）出租率偏低，2027年集租房入市後壓力將進一步加劇租賃。
3.4 產品線：藍領逆勢領跑租賃，服務式韌性尚存，價效比/品質型承壓
圖表租賃：2024Q1-2026Q2 北京集中式公寓四類產品線租金走勢對比 (元/天/㎡)
■價效比公寓■品質型公寓■服務式公寓■藍領公寓
資料來源:CRIC長租資料系統
圖租賃：2024Q1-2026Q2 價效比公寓供應量與供應價走勢
■供應量(套)■供應價(元/㎡·天)
圖租賃：2024Q1—2026Q2 服務式公寓供應量與供應價走勢
■供應量(套)■供應價(元/㎡·天)
資料來源:CRIC長租資料系統
3.5 企業格局：創業系持續收縮租賃，國企/酒店系加速擴張
圖租賃：2022-2026H1 北京集中式公寓各系別專案佔比變化（%）
■中介系■房開系■創業系■酒店系
圖租賃：2026H1 北京集中式公寓不同企業型別佔比情況（%）
■不同型別企業佔比
資料來源:CRIC長租資料系統
格局研判：創業系佔比從2022年的63.8%降至2026H1的47.2%，四年間流失約16.6個百分點，首次跌破50%；中介系、房開系、酒店系三路並進，合計佔比從36.2%升至52.8%，市場格局從"創業系主導"轉向"多元競爭"租賃。酒店系（城家等）、中介系（自如寓等）、房開系/地方國企系（首創和園等）憑藉品牌與資金優勢加速擴張，是近年最活躍的進入者。
3.6 私人房源：成交量溫和回升租賃，成交價同步下行
圖租賃：2023Q3-2026Q2 北京私人房源掛牌量、成交量與成交價走勢
資料來源:CRIC長租資料庫
私人房源研判：2026H1私人房源成交量22,029套（Q1：10,155+Q2:11,874），同比2025H1（21,674套）溫和回升+1.6%；成交價Q1為2.53元/㎡·天，Q2回升至2.67元，但H1均值2.60元同比2025H1（2.70元）仍下行3.7%，呈"量穩價降"格局租賃。掛牌量Q2回升至21,095套，掛牌價2.97元，成交/掛牌比56.3%，去化效率較Q1（51.3%）有所改善，季節性修復特徵明顯。
4. 新開業專案盤點
2026H1 北京集中式公寓新開業專案全覽
圖租賃：2026H1 北京各區新開集中式公寓供應分佈
■新開房源量(間)■新開專案量(個)
資料來源:CRIC長租資料庫租賃，2026H1報告期口徑
新開業專案結構研判：2026H1北京新開業專案呈現四大特徵： ①國企/大型運營商主導--華潤有巢（1158間）、北京新航城（1000間）、北京保障房中心（982間）三大國企專案貢獻超3100間，佔H1新增總量約73%； ②TOD選址策略盛行--樂乎公寓連開4店均佈局地鐵沿線（稻香湖/上地/姚家園/西二旗），光合寓亦選址金臺路地鐵站； ③產品多元化--服務式公寓（佰舍Lite、瑞貝庭、方隅）與人才公寓（燕宸、GTlife、永豐）並行入市； ④區域向外擴散--懷柔科學城（2個人才公寓）、昌平高教園（方隅+新黃浦）成為新興供應熱點租賃。
5、案例深研租賃：典型專案深度解析
5.1 Base佰舍Lite奧體中心店租賃：區域服務式公寓標杆
品牌背景
Base佰舍是國內高階服務式公寓品牌，定位"城市精英生活方式"，以設計感、智慧化和生活服務為核心競爭力租賃。品牌以存量物業改造為主要擴張路徑，擅長將工業遺址、老舊商辦等非標物業改造為高溢價服務式公寓，曾榮獲2024長租公寓標杆專案、2025中國租賃住房"好房子"十大案例等行業榮譽。Lite系列是其面向城市核心區的精品小戶型產品線，主打"輕奢+智慧+靈活長短租"。
區位
北京朝陽區小關北里街217號院·越界錦薈園，亞奧板塊核心租賃。步行約640米達地鐵5/10號線惠新西街南口站，西接中關村、東瞰大望京，周邊環伺奧體中心、奧森公園、中日友好醫院、安貞醫院、對外經貿大學。
裝修配置與運營特色
智慧系統：全屋智慧可控（一鍵控空調/電視/燈光/窗簾）租賃。
廚電：嵌入式mini冰箱、抽油煙機、電磁爐租賃。
設計風格：北歐有機功能主義，保留紅牆、工業煙囪等工業遺蹟租賃。
設計亮點：原老舊熱力廠改造，東方美學+現代輕奢+科技融合，城市更新標杆租賃。
運營模式："早C晚A"服務（晨間咖啡簡餐、晚間小酒館）租賃。
服務：7×24專屬管家、寵物友好樓層租賃。
靈活性：持有特行證，可靈活調整長短租比例租賃。
案例小結與可複製經驗：佰舍Lite奧體中心店的核心競爭力在於"用設計與改造創造溢價，而非用降價換去化"租賃。可複製經驗：①存量工業遺址/商辦改造，利用城市更新政策降低獲取成本；②工業美學+智慧化配置形成差異化產品力；③靈活長短租+生活方式運營（早C晚A）提升坪效；④持有特行證實現收益結構多元化。適合在核心城區存量物業改造場景中複製推廣。
5.2 北京沙河方隅服務公寓租賃：高教園區職住平衡的輕資產擴張樣本
品牌背景
方隅（FUNLIVE）是國內知名服務式公寓品牌，以"智慧、健康、快樂"為品牌主張，定位中高階白領及高淨值人群，以"拎包入住+星級管家+專業健身房+定製化住客活動"為核心服務體系租賃。2026年，方隅推進"從重資產持有到重輕並舉"業務模式戰略升級，沙河店是其輕資產擴張路徑的代表專案。
區位
北京昌平區沙河板塊，南百路百善段108號院租賃。昌平線沙河站/高教園周邊，臨近北航沙河校區等高教園區，昌平未來科學城/生命科學園產業腹地，職住平衡需求旺盛。
配置：拎包入住、智慧門鎖、專業級健身房、星級會所、免費入室保潔、24小時安保及星級管家、定製化住客活動租賃。
定位：方隅"智慧、健康、快樂"主題長租公寓，服務白領與高淨值人群；沙河店定位昌平高教園與產業園職住平衡租賃需求租賃。
戰略升級：方隅2026年推進"從重資產持有到重輕並舉"業務模式轉型，沙河店是輕資產擴張的代表專案租賃。
6. 後市展望租賃：未來供應預判與趨勢研判
6.2 2027年預計開業專案
圖租賃：2027年北京預計新開業專案各區分佈（預估套數）
■預計套數
資料來源:CRIC長租資料庫（預估）租賃，2027年口徑
⚠️ 預計新開業專案根據企業和專案進度綜合預判，可能與專案具體進度有所出入，僅做參考租賃。
未來供應衝擊研判：2026下半年約1.3萬間新增供應將集中入市，其中品牌公寓（自如裡1404間、泊寓1489間）與集租房（朝陽黑莊戶2323間、豐臺東管頭1118間）並行入市；2027年北京預計再增約2.2萬間長租公寓，其中集租房佔比67.5%，供應衝擊將集中於朝陽（8,141間）、昌平（2,625間）、通州（2,520間）、海淀（2,713間）等區，以集體用地開發為主，定價受政策約束，將對周邊市場化價效比公寓形成顯著價格競爭壓力，尤其是五環外中低價位產品租賃。
6.3 半年度核心研判
1 ·坪效下行趨勢未止
集中式坪效同比-6.2%，2027年集租房大量入市將加劇價格競爭，核心區坪效有望企穩，五環外承壓加劇租賃。
2 ·出租率高位分化
全市出租率6月回升至89.28%，但房山（72.6%）、豐臺（84.6%）、西城（83.1%）等區分化明顯，去化壓力不均租賃。
3 ·集租房衝擊在即
2027年約2.2萬間集租房/保租房集中入市，將重塑五環外市場格局，市場化運營商需提前佈局差異化競爭策略租賃。
4 ·企業格局持續重塑
創業系佔比跌破50%，國企/酒店系持續擴張，"國資持有+品牌運營"分工模式深化，輕資產輸出成主流租賃。
5 · REITs退出路徑打通
中航北京昌保租賃住房REIT上市，北京保租房REITs退出路徑進一步明確，為資產方提供流動性出口租賃。
6 ·藍領/服務式抗跌
藍領公寓供應價相較2024年上漲（+6.4%），服務式公寓出租率提升，兩類產品在下行週期中展現較強抗跌性，值得重點配置租賃。
7. 趨勢研判與運營·資產配置建議
7.1 面向運營方的建議
• 定價策略：核心區（西城/東城/朝陽/海淀）資產守價、穩出租率；供應過剩區（豐臺/房山）避免無序價格戰，轉向"提質+服務增值"鎖定長租續約率；2027年集租房入市前，五環外專案需提前建立差異化護城河租賃。
• 產品策略：向藍領公寓、服務式公寓、差異化改造產品傾斜；參照佰舍Lite奧體中心店"城市更新存量改造+工業遺址活化+靈活長短租"路徑，堅持以設計與產品力創造溢價而非降價換量租賃。
• 選址策略：優先佈局TOD節點（軌交沿線）、科技產業園區（海淀/昌平/亦莊）、高教園區（沙河/昌平）等需求穩定區域；迴避集租房/保租房密集入市的五環外競爭紅海租賃。
• 運營效率：把握畢業季（Q2—Q3）需求脈衝視窗集中去化；推進AI管家、智慧化運營降低人力成本；提升續租率（目標>55%）以降低空置損耗租賃。
• 政策紅利：主動對接人才租金補貼、青年公寓等定向政策；積極納保，享受增值稅1.5%優惠及融資便利；完成備案納入資金監管體系，享受合規溢價租賃。
7.2 面向資產方的建議
• 配置方向：優先配置核心城區（西城/東城/朝陽/海淀）、服務式公寓等抗跌性資產；審慎評估豐臺/房山/通州等出租率承壓區的中資產專案；關注藍領公寓的逆週期配置價值租賃。
• 退出路徑：以"規模化+多資產打包+可持續擴募"為前提規劃REITs退出，參照中航北京昌保租賃住房REIT（8.28億元，昌平區3個專案打包）的成功路徑；關注Pre-REITs孵化與公募REITs退出路徑的打通租賃。
• 存量盤活：把握"收購轉保租房"政策視窗，透過收併購與商改租獲取存量資產；利用城市更新工具箱（非居改住審批簡化、房產稅4%優惠）降低改造成本；參照佰舍Lite奧體中心店路徑，以設計增值提升資產估值租賃。
• 風險監測：密切跟蹤2027年集租房/保租房入市節奏，動態調整五環外資產的持有/退出策略；監控坪效下行斜率與出租率見頂訊號，防範NOI持續下滑對估值的拖累租賃。
資料來源說明：本報告市場規模、企業格局、集中式公寓月度走勢、分割槽域表現、細分產品線等量化指標，資料來源為CRIC長租資料系統；集中式公寓資料統計口徑為已開業專案（已關閉和未開業專案不統計），資料來源為CRIC長租資料系統；政策和案例內容來源為CRIC長租資料系統、企業提供資料、專案公開資訊租賃。
