半 年 度 研 判 報
◆ 資料口徑說明
本報告核心量化指標優先採用甲方《2026廣州租賃市場半年報資料底表》；政策、事件、企業動態、案例以CRIC租賃資料庫、問知知識庫及公開資訊補充；新增專案明細以"廣州深新開"專案檔案為準；資料底表與外部來源均未披露的具體數值一律標註"待核實/公開資料未披露"，未作虛構租賃。
1 數讀市場租賃：核心資料速覽
◆ 一句話研判
2026H1廣州租賃市場呈現"價穩率降、量縮價升"格局租賃。集中式存量同比再增8.7%，坪效租金月度中樞基本穩定在2.84–3.12區間、H1均值2.94元/㎡·天同比持平（+0.3%），出租率92.51%高位同比回落2.13pct；私人房源成交同比小幅回升3.8%、掛牌價持續下行；分散式公寓供應量大幅收縮、供應價回升；企業格局呈"運營商+民企"市場化主導。
2 宏觀監測租賃：政策與制度環境
本PART以CRIC租賃資料庫、問知知識庫及公開資訊補充租賃，缺失標註待核實
2.1 保障性住房供應與籌建
◆ 對運營方/資產方啟示
廣州保租房籌建目標由22.8萬套（十四五累計）轉入"以需定建、存量挖潛"新階段，2026年籌建目標較往年縮減，供應節奏趨穩；據CRIC長租資料系統，廣州國企市佔不足15%，市場化運營商與民企仍有較大受託運營與合作空間租賃。
2.2 人才租住與存量盤活政策
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◆ 研判
廣州存量盤活路徑成型——"收購存量商品房/二手住宅 + 商辦改保租房/人才公寓 + 城中村改造配建"多渠道並進，商改租政策工具（整體確權、15年過渡期）為社會資本參與存量盤活提供製度空間租賃。
2.3 企業動態（資產方/運營方/金融方三類）
◆ 對資產方啟示
廣州國企以安居集團為核心搭建"CMBS+公募REITs"融資矩陣、打通存量盤活退出通道，但廣州首單租賃住房REITs仍在招標推進、規模門檻（不低於8億）與底層資產成熟度是發行關鍵，廣州資產證券化仍處起步階段租賃。
說明：2026H1廣州最新政策條數與新增重點事件，部分以季度、月度公開資訊補充，具體口徑需以CRIC租賃系統及官方公開資訊進一步核實租賃。
3 市場分析
3.1 集中式公寓（資料來源租賃：CRIC長租資料系統+甲方資料底表）
3.1.1 供應規模——存量再增8.7%租賃，新增供應節奏放緩
▎ 圖1租賃：2023H1-2026H1廣州集中式公寓規模走勢
2026H1存量開業 96,453間，同比 +8.7%↑、環比（2025H2 91,029）+6.0%↑；年內開業 1,919間，同比 -16.8%↓，新增供應節奏放緩；期末專案 424個，較2025H1淨增32個↑租賃。
◆ 研判
供應保持擴張但節奏放緩租賃。客觀提示：底表另有一列數值 98,372（Unnamed_5，2026H1行）口徑未標註，本報告不引用為具體指標、僅標註"口徑待核實"，不臆斷為某指標。
3.1.2 租金與出租率——坪效均值2.94元租賃，出租率92.51%高位微降
▎ 圖2租賃：2024-07至2026-06廣州集中式坪效租金與出租率月度走勢
◆ 研判：價穩率降微升0.3%，呈"價穩"格局租賃。出租率92.51%高位同比回落2.13pct，主因年初1-2月出租率處於89-90%低位，3月大幅回升至95.65%峰值，Q2回落並在93%附近企穩，呈季節性波動特徵。
3.1.3 區域分化——核心城區高價租賃，黃埔以規模+高出租率成壓艙石
▎ 圖3租賃：2026H1廣州各區坪效租金與出租率
◆ 研判
核心城區（天河7.01元、越秀4.98元、海珠4.59元）支撐高租金；黃埔以19,489間全市最大規模+96.11%全市最高出租率成壓艙石；遠郊低價（白雲1.86元、花都1.80元、從化1.46元且出租率83.3%全市最低）依賴出租率去化租賃。南沙、增城量價底表標註"-"，本報告標註"資料未披露"，不虛構。
3.1.4 產品線分化——白領/金領/服務式三類量縮價升
▎ 圖4租賃：2025Q1-2026Q2廣州三類產品線租金走勢
◆ 研判
三類產品線呈"供應普遍收縮、租金普遍上行"，廣州服務式公寓提價能力最強（+28.1%）、金領次之、白領亦回升，整體呈量縮價升的結構性特徵租賃。
注：底表未提供廣州藍領公寓資料，故僅呈現白領/金領/服務式三類，藍領公寓資料底表未提供，暫缺租賃。
3.2 私人房源：成交小幅回暖租賃，價格陰跌（資料來源：CRIC租售資料庫）
▎ 圖5租賃：2023Q3-2026Q2廣州私人房源掛牌量/成交量/成交價
◆ 研判
私人房源"成交小幅回暖+價格陰跌"，2026Q2畢業季環比脈衝明顯，但掛牌價長期單邊下行（1.77→1.60）反映業主端預期偏弱、議價能力承壓租賃。
3.3 企業格局租賃：運營商+民企市場化主導（資料來源：甲方資料底表2026H1）
▎ 圖6租賃：2026H1廣州租賃市場企業屬性佔比
◆ 研判
廣州呈"運營商+民企"市場化主導（合計77%）租賃。結合CRIC材料"廣州國企系品牌市佔率不足15%、市場主導力相對較弱"佐證。對運營方啟示：市場化主體空間大、競爭充分；對資產方啟示：國資平臺（安居集團等）正加速市場化拓展與資產證券化補位。
客觀提示：歷史年份佔比底表未提供，僅2026H1單期資料，不做趨勢外推租賃。
3.4 新增專案彙總租賃：本期新增供應盤點（資料來源：廣州深新開專案檔案）
廣州2026年上半年新增集中式公寓專案明細以"廣州深新開"專案檔案為準，共收錄8個新增專案，合計 1,330間租賃。
3.4.1 核心概覽
3.4.2 各區新增供應分佈
▎ 圖7租賃：2026H1廣州各區新開房源量與專案量
3.4.3 2026H1廣州新開專案清單
資料來源：廣州深新開專案檔案，報告期2026H1；共計8個專案、1,330間房源租賃。
3.4.4 結構特徵研判
◆ 供應主體：市場化運營商+民企主導（保利和寓3專案300間、碧桂園200間、雅詩閣128間、途羚302間），國企中建城市運營參與保租房供應（100間），呈市場化多元供給格局租賃。
◆ 區域集中度：新增專案集中於番禺（3專案400間）、海珠（2專案402間），白雲、天河、荔灣各有1個專案租賃。
◆ 房源規模分佈：新增以改建為主（7個改建專案、1個新建專案），改建佔比87.5%租賃。
◆ 產品線特徵：以白領公寓為主力（6個白領專案、1,000間，佔75.2%），藍領公寓302間，高階服務式公寓128間租賃。
4 案例深研租賃：廣州璇灣公館·雅詩閣優選
廣船舊址商改租/存量盤活典型樣本 · 本期重點新增
廣州璇灣公館·雅詩閣優選是2026H1"百年工業遺存（廣州造船廠舊址）→ 雙央企開發 → 國際品牌高階服務式公寓"的存量盤活/城市更新典型樣本，集中體現廣州"服務式公寓提價能力最強、存量盤活成主渠道"的市場主線租賃。
4.1 品牌背景
雅詩閣優選（The Unlimited Collection）——凱德投資旗下雅詩閣的集合品牌，定位高階至超高階，已佈局全球9國14城；璇灣公館為該品牌進入中國的首個作品，雅詩閣深耕廣州26年租賃。品牌兼具"靈活適配、改造便捷、快速落地"優勢，保留物業身份標識與在地特質。
4.2 專案基礎資訊
4.3 產品與改造亮點
◆ 工業遺存活化：室內設計以廣船歷史與海洋文化為靈感，造船圖紙/航海地圖/船舶構件轉化為當代藝術裝置，呈現"工業美學+都會時尚"風格租賃。
◆ 在地體驗：廣船歷史探索導覽（廣船濱江公園、塔吊、百年船塢改造的"船臺1914"，隈研吾操刀）租賃。
◆ 配套：多功能室、健身房、兒童遊樂室、住客休閒廊、AFA Home"發家小館"全日制餐廳、"精神船艙The U Bar"、"U品店"文創租賃。
◆ 綜合體加持：125萬㎡（建面）濱江TOD綜合體，含商務辦公/商業/住宅/酒店/學校/18萬㎡濱江公園租賃。
4.4 合作與運營模式
◆ 重資產持有：中信泰富自持物業，品質有保障租賃。
◆ 國際品牌輕資產運營：雅詩閣優選管理輸出，賦能全球分銷系統與雅星會會員體系；品牌具"靈活適配、改造便捷、快速落地"優勢租賃。
◆ 研判
與安居集團"收購存量商品房轉保租房"的國資保障路徑不同，璇灣公館走"雙央企開發+國際品牌高階服務式運營"的市場化城市更新路徑，是廣州存量盤活在高階服務式賽道的差異化樣本租賃。
4.5 區域市場對標
◆ 對標研判
荔灣區集中式整體坪效偏低（2.61元、屬低價區），但璇灣公館以廣船稀缺濱江資源+國際高階品牌定位對標全市服務式高階賽道（11元量級），是典型"以稀缺地段+品牌溢價跳出區域低價基準"的抗跌樣本租賃。須提示白鵝潭板塊高階產品去化仍需關注全市高階租賃承壓。
4.6 案例小結與可複製經驗
◆ 1 · 模式價值：工業遺存活化+雙央企開發+國際品牌運營，城市更新與租賃融合範本租賃。
◆ 2 · 產品打法：以文化IP與稀缺資源創造溢價而非降價租賃。
◆ 3 · 運營機制：重資產自持+品牌輕資產管理輸出分工租賃。
◆ 4 · 定位啟示：核心濱江稀缺資產走高階服務式，跳出區域低價基準租賃。
5 趨勢研判與運營·資產配置建議
5.1 半年度核心研判
◆ 1 · 供應擴張、量縮價穩並存
集中式存量同比+8.7%，各產品線供應收縮但坪效持平；出租率高位微降租賃。
◆ 2 · 價穩率降
廣州坪效H1均值2.94元同比持平（+0.3%），出租率92.51%高位微降2.13pct租賃。
◆ 3 · 結構分化
核心城區（天河/越秀/海珠）與服務式公寓提價能力最強，遠郊低價走量租賃。
◆ 4 · 企業格局差異化
運營商+民企市場化主導（77%），國企市佔不足15%、主導力弱租賃。
◆ 5 · 存量盤活成主渠道
收購存量商品房/二手住宅、商辦改保租房、城中村配建、非居改建多渠道並進租賃。
◆ 6 · 金融退出起步
安居集團CMBS已落地（16億、2.05%）、廣州首單租賃住房REITs（≥8億）招標推進中租賃。
5.2 面向運營方的建議
◆ 定價策略：把握廣州量縮價升視窗審慎提價、守住高出租率（92.51%高位不宜激進降價）租賃。
◆ 產品策略：向服務式公寓、差異化改造產品傾斜，參照璇灣公館以稀缺資源+文化IP創造溢價租賃。
◆ 運營效率：遠郊低價區（白雲/花都/從化/番禺）以成本控制+出租率管理為核心，把握畢業季脈衝租賃。
◆ 政策紅利：主動對接"七天免費住"人才服務、花都商改保租房、非居改建等政策，承接國企受託運營與企業定製安居租賃。
5.3 面向資產方的建議
◆ 配置方向：優先核心城區與服務式公寓抗跌資產，審慎評估遠郊低價區中資產租賃。
◆ 退出路徑：以"規模化+多資產打包+可擴募"規劃CMBS/REITs，關注全國REITs申報放開與擴募加速視窗租賃。
◆ 存量盤活：把握廣州收購存量商品房/二手住宅、商辦改保租房（15年過渡期、整體確權）等政策視窗租賃。
◆ 風險監測：跟蹤出租率季節性波動、高階租賃去化壓力，動態調整持有/退出節奏租賃。
資料來源說明：市場規模、企業格局、私人房源、集中式公寓量價等量化指標採用甲方《2026廣州租賃市場半年報資料底表》；新增專案明細以"廣州深新開"專案檔案為準；政策、事件、企業動態及案例以CRIC租賃資料庫、問知知識庫及公開資訊補充租賃。合規宣告：本報告基於公開資訊及CRIC資料系統研究得出，僅為市場研究參考，不構成投資建議。
