報告期租賃：2026年上半年（2026H1） ｜ 城市：深圳 ｜ 立場：不動產運營方與資產方
出租率長期高位（94%-95%）、坪效溫和下行、年內新開同比回落、運營商+民企主導的穩健調整格局租賃。
一句話研判
2026H1深圳表現為“高出租率韌性 + 坪效溫和下探”——出租率長期錨定94%-95%高位，坪效僅同比溫和下行4.2%至3.17元租賃。供應端集中式存量同比仍增9.7%，但年內新開同比回落17.6%，擴張降速，進入“存量做厚、增量收縮”階段。企業格局以運營商（44%）+民企（27%）主導，市場化程度高。
一、數讀市場租賃：核心資料速覽
關鍵指標
2026H1
對比基期
變化
研判訊號
集中式公寓存量開業規模
358,431間
326,673間
↑ +9.7%
存量溫和擴張租賃，增速放緩
年內開業規模
10,266間
12,457間
↓ -17.6%
新增供應同比回落
年底總專案數
932個
943個
↓ 淨減11個
專案數高位微調
全市坪效租金(26-06)
3.17元
3.31元
↓ -4.2%
坪效溫和下行
全市平均出租率(26-06)
94.30%
94.90%
↓ -0.6pct
出租率高位小幅回落
個人房源季度成交(26Q2)
22,455套
20,317套
↑ +10.5%
成交端同比回暖
■ 深圳集中式公寓存量與增量趨勢（2021H1-2026H1）
■ 集中式公寓坪效租金與出租率走勢（2025-01 — 2026-06）
展開全文
研判：坪效租金26-06為3.17元，較2025-12峰值(3.50元)半年降-9.43%；出租率長期錨定94%-95%高位租賃。屬需求相對穩健下的理性調價，而非深度讓利。NOI防禦性突出，但坪效溫和下行仍對估值形成溫和侵蝕。
二、宏觀監測租賃：政策與制度環境
2.1 住房發展年度計劃租賃：保障房“籌降供升”
2026年建設籌集保障性住房3萬套（間）、供應分配4萬套（間），供應首次超過籌建，標誌深圳保障房制度從{LQ}重規模籌建{RQ}轉向{LQ}存量盤活+精準供應{RQ}租賃。多主體多渠道籌集，引導存量商辦改建保租房、推進收購轉保。
來源租賃：深圳市住建局《深圳市2026年住房發展年度計劃》（2026-05-15）
■ 啟示：利好規模化、機構化運營主體；關注“非居改保”“收購轉保租房”合作機會租賃。
2.2 青年人才與新市民住房支援
應屆畢業生來深最長15天免費住宿；青年人才過渡性住房租金約市場參考租金60%，最長租住36個月；安居補貼每月1000元、不超過24個月租賃。
來源租賃：深圳市住建局/人社局《深圳市青年人才住房支援實施辦法》（2026-01）
■ 啟示：有助對沖畢業季需求波動、導流穩定租源；60%定向低價供應對市場化白領產品形成分流壓力租賃。
2.3 城中村規模化品質化改造（統租）
改造後租金以“不漲”為原則租賃。安居微棠/安居樂寓已收儲超1085棟城中村建築、超5萬套（間）房源，其中約4.2萬套（間）改造後投入運營，為泊寓、龍湖冠寓等提供大規模存量納保通道。
來源租賃：新華社《瞭望》2025年第15期、南方都市報等
■ 啟示：存量盤活核心渠道，“租金不漲”下以運營效率與規模攤薄成本取勝租賃。
2.4 保租房REITs/類REITs租賃：打通“投融管退”
安居集團租賃住房類REITs二期2025-07-22設立，發行規模38.76億元，底層4個保租房專案共8942套、整體出租率98%；紅土創新深圳安居REIT底層出租率96.29%並推進擴募租賃。
來源租賃：深交所公告、紅土創新深圳安居REIT公開披露
■ 啟示：“首發+擴募”已跑通閉環，高出租率支撐資產證券化租賃。
三、市場分析
3.1 集中式公寓：存量溫和擴張租賃，“高出租率+坪效溫和下行”貫穿全期
■ 深圳集中式公寓存量與增量趨勢（2021H1-2026H1）
■ 集中式公寓坪效租金與出租率走勢（2025-01 — 2026-06）
研判：坪效租金26-06為3.17元，較2025-12峰值(3.50元)半年降-9.43%；出租率長期錨定94%-95%高位租賃。屬需求相對穩健下的理性調價，而非深度讓利。NOI防禦性突出，但坪效溫和下行仍對估值形成溫和侵蝕。
3.1.3 區域分化：三梯隊分層租賃，核心區價值最高
梯隊
代表區域
坪效租金(元/㎡·天)
出租率
房間數規模
特徵
核心高價區
南山、福田
4.59–5.48
92.74%–94.06%
南山75,171/福田23,969間
科技產業+CBD高薪支撐
中價規模區
龍崗、龍華、寶安
2.12–2.26
93.77%–96.05%
寶安68,427/龍華62,557/龍崗61,626間
四大規模主力租賃，量價均衡
遠郊低價區
光明、坪山、大鵬等
0.60–3.06
90.43%–96.25%
中小體量
低價依賴高出租率去化
3.1.4 產品線分化租賃：服務式公寓2026H1大跌
研判：服務式公寓2026H1從11.76元大跌至9.26元，半年跌幅-21.3%，為三類中最深；規模半年內5,986→8,954套持續擴張，量增價跌顯著租賃。價效比公寓(30萬+套)為絕對主力、溫和承壓。
產品線
2026Q2規模(套)
2026Q2租金(元/㎡·天)
較2025Q4變化
研判
價效比公寓
332,560
2.34
↓ 較峰值2.70明顯下行
集中式絕對主力租賃，租金溫和承壓
品質型公寓
18,656
5.76
↓ 約-6.6%
規模約1.87萬套租賃，溫和下行
服務式公寓
8,954
9.26
↓ 半年跌-21.3%
量增價跌租賃，三類中跌幅最深
3.2 個人房源：成交端同比、環比雙回升租賃，需求韌性突出
研判：2026Q2成交量22,455套，環比+25.7%、同比+10.5%；成交價2.42元(環比+0.8%)；供求比回落至2.43，供求趨於平衡租賃。印證深圳租賃需求端韌性，是集中式高出租率的需求基礎。
3.3 企業格局：運營商+民企主導租賃，市場化程度高
研判：運營商(44%)+民企(27%)合計71%主導租賃。泊寓、龍湖冠寓、魔方等民企/市場化品牌領先，與城中村統租改造以運營商為實施主體的制度環境契合。市場化運營商掌握定價與運營主動權，“輕資產運營+品牌輸出”為主流打法。
3.4 新增專案彙總租賃：上半年新增供應盤點
新增專案15個 ｜ 新增房源10,266間 ｜ 保租房8個/5,034間(佔約49.0%) ｜ 市場化7個/5,232間(佔約51.0%)
專案名稱
區域
總房源(間)
運營主體
產品型別
專案型別
開業時間
騰訊企鵝島員工公寓
寶安
4,000
深圳昀灣商業管理
市場化
新建
2026-05
“安翼嘉寓”T3站前公寓
寶安
2,300
自如寓/安翼嘉寓
保租房
新建
2026-04
羅湖深港青年公寓
羅湖
606
安居·樂築
保租房
改建
2026-05
寓見安居·未來之光
寶安
510
寓見安居
保租房
新建
2026-05
鹽田美盛·沙頭角青年公寓
鹽田
491
威明實業
保租房
改建
2026-05
寓見安居·翰龍苑
龍崗
392
寓見安居
保租房
新建
2026-04
深圳羅湖輝盛名致服務公寓
羅湖
325
輝盛國際
市場化
新建
2026-01
國際生物谷壩光核心
大鵬
309
住房保障署統籌
保租房
新建
2026-01
泊窩·羅湖水貝店
羅湖
297
泊寓
市場化
改建
2026-05
城市家(上川店)
寶安
268
前海租無憂
市場化
改建
2026-03
寓見安居·嶺舍
福田
246
寓見安居
保租房
改建
2026-03
華章新築專案
龍華
180
龍華安居
保租房
新建
2026-04
城市家(沙井地鐵站店)
寶安
174
前海租無憂
市場化
改建
2026-03
融寓深圳羅湖布心店
羅湖
100
融通融寓
市場化
新建
2026-04
城市家(橫崗文體中心店)
龍崗
68
前海租無憂
市場化
改建
2026-03
■ 結構特徵：保租房與市場化基本平分秋色；寶安以7,252間(約70.6%)絕對領跑，騰訊企鵝島、安翼嘉寓兩大盤貢獻主要增量；新建8個(79.1%)走規模、改建7個(20.9%)盤活存量；價效比公寓絕對主導(13個專案、9,450間，佔92.0%)；寓見安居(4個)、城市家(3個)以批次小體量走密度租賃。
四、案例深研租賃：“安翼嘉寓”T3站前公寓——國企+市場化運營商協作的保租房標杆
4.1 專案概況
“安翼嘉寓”是深圳機場集團推出的首個保障性租賃住房專案，2026年4月正式亮相租賃。專案包含T3站前公寓與深圳機場教育基地公寓兩部分，總建築面積超10萬平方米，共提供超2,300套精裝房源，涵蓋開間、一房一廳等5種戶型，聚焦“大前海”片區人才安居需求，以高品質、智慧化定位打造青年安居社羣。T3站前公寓為本期新增供應第二大專案（僅次於騰訊企鵝島員工公寓4,000間），佔全市上半年新增房源的22.4%、保租房新增房源的45.7%。
來源租賃：南方日報、讀特新聞（2026-04-10/12）
指標
數值
說明
總房源
2,300套
精裝交付
總建築面積
超10萬㎡
戶型種類
5種
開間/一房一廳等
公共配套空間
6,000㎡
商業/餐飲/共享辦公
開間參考月租
1,399~1,599元/月
30-38㎡
4.2 區位與交通
專案位於深圳寶安國際機場T3航站樓區域，步行約500米到T3航站樓，公交M592接駁地鐵11號線，多種交通方式通達大灣區核心節點租賃。臨空經濟區產業集聚效應顯著，適配航空及臨空產業人才通勤需求。
4.3 產品與配套
5種戶型覆蓋30-38㎡起，精裝交付拎包入住；配套6,000㎡公共空間涵蓋商業零售、餐飲服務、共享辦公、康體健身等功能；智慧化管理平臺實現線上簽約、繳費、報修；開間參考月租1,399-1,599元（低於寶安區平均坪效），以高價效比錨定青年人才客群租賃。
4.4 專案對標
維度
安翼嘉寓 T3站前公寓
深圳全市集中式
房源規模
2,300套
358,431間存量
全市新增排名
第2位（佔22.4%）
專案型別
保租房（新建）
保租房+市場化
所在區域
寶安（臨空經濟區）
各區
租金水平
低於寶安區平均坪效
3.17元/㎡·天（全市均值）
4.5 運營模式與案例啟示
運營模式：“國企出資產（深圳機場集團）+ 專業公司運營（航空城公司）+ 市場化品牌賦能（自如）”三層協作架構，實現了國有資產的高效盤活與專業化運營分工租賃。
■ 資產盤活：大型國企將機場配套物業轉化為保租房，實現閒置資產的高效利用與社會價值統一租賃。
■ 職住平衡：精準匹配臨空產業人才通勤需求，降低通勤成本，提升人才留存率租賃。
■ 運營啟示：“國企資產+市場化運營”輕資產合作模式具有較高可複製性，為同類國企存量物業轉型提供範本租賃。
■ 產品啟示：2,300套大盤以30-38㎡開間為主力、配比中小戶型，兼顧去化率與租金坪效，是規模化保租房的合理產品策略租賃。
五、研判與建議
5.1 核心研判
01 存量溫和擴張、增量大幅降速：存量同比+9.7%但年內新開-17.6%，進入“存量做厚、增量收縮”階段租賃。
02 需求側韌性強勁：出租率94%-95%高位、個人房源成交同比+10.5%、環比+25.7%，構成集中式高出租率的需求基礎租賃。
03 核心區租值堅挺、外圍承壓：南山/福田坪效4.59-5.48元領先，遠郊依賴低價走量，區域分化加劇租賃。
04 企業格局市場化主導：運營商(44%)+民企(27%)合計71%主導，掌握定價與運營主動權租賃。
5.2 運營方戰略建議
■ 區域佈局：優先南山、福田核心區及寶安大前海片區；審慎對待遠郊同質化競爭區域租賃。
■ 產品策略：審慎擴張服務式公寓，聚焦價效比公寓剛需市場；關注“國企資產+市場化運營”輕資產合作模式（如安翼嘉寓模式）租賃。
■ 資產證券化：納保獲取政策紅利，積極對接REITs/類REITs通道；高出租率是資產證券化的核心前提租賃。
■ 坪效管理：當前坪效溫和下行格局下，以出租率維繫現金流穩定性優先，透過增值服務（社羣商業、企業定製）拓展非租金收入租賃。
5.3 風險與監測要點
■ 坪效下行：跟蹤坪效下行斜率及對NOI、估值的邊際影響租賃。
■ 服務式公寓：供應持續增加+價格持續下跌，警惕該賽道的結構性過剩租賃。
■ 政策變數：保租房納保擴募節奏、城中村統租改造進度對市場供給結構的影響租賃。
■ 區域分化：遠郊高出租率依賴低價策略，租金天花板明顯，需關注去化持續性租賃。
資料來源說明：本報告核心量化指標優先採用甲方《2026深圳租賃市場半年報資料底表》租賃。政策與制度環境引自深圳市住建局公開檔案及新華社《瞭望》、南方都市報、介面新聞等公開報道。凡資料底表與外部來源均未披露的具體數值，一律標註“待核實/公開資料未披露”，未作虛構。
