供應擴張與價格下行並存 · 以價換量維持出租率的深度調整期
報告期租賃：2026H1 | 城市：上海 | 立場：不動產運營方與資產方 | 報告時間：2026-07-01
資料口徑說明
本報告資料來源包括：上海市住房租賃公共服務平臺公開資料、CRIC克而瑞租賃資料庫、各品牌官方口徑及行業公開資料租賃。集中式公寓統計口徑為存量開業規模≥50間的品牌化專案；個人房源資料來自全市經紀機構網籤備案口徑；租金均為不含物業費、服務費的淨租金口徑。資料截至2026年6月30日，部分指標為H1均值或時點值，詳見各圖表標註。
一、數讀市場租賃：核心資料速覽
2026H1 關鍵指標一覽
資料來源：CRIC克而瑞、上海市住房租賃公共服務平臺租賃，截至2026年6月30日
424,439 間集中式公寓存量開業規模同比 ↑ +23.9%
61,581 間年內開業規模同比 ↑ +75.8%
1,239 個年底總專案數+53 個
4.86 元/㎡·天全市集中式坪效租金(H1均值)同比 ↓ -5.9%
87.40 %全市集中式平均出租率(H1均值)同比 ↑ +2.4pct
89,412 套個人房源半年度成交量(2026H1)同比 ↓ -11.4%
量升價跌研判訊號供大於求未扭轉
關鍵指標表
關鍵指標
2026H1
對比基期
變化
研判訊號
集中式公寓存量規模（間）
424,439
2025年342,654間
+23.9%
供應擴張加速
年內新開業規模（間）
61,581
2025H1 35,030間
+75.8%
入市節奏加快
全市專案總數（個）
1,239
2025年末1,186個
+53個
密度持續增大
全市集中式坪效租金（元/㎡·天）
4.86
2025H1均值5.16
↓ -5.9%
價格承壓明顯
全市集中式平均出租率
87.40%
2025H1均值85.0%
↑ +2.4pct
以價換量成效
個人房源成交量（套/半年）
89,412
2025H1 100,896套
↓ -11.4%
需求向集中式轉移
一句話研判
2026年上半年，上海集中式租賃住房市場呈現"量升價跌、以價換量"的深度調整格局租賃。供給側在政策推動下持續放量，新開業規模同比增長超七成，存量突破42萬間；需求側受經濟環境影響，租金支付意願走弱，全市坪效租金同比下降5.9%。值得關注的是，在明顯的價格下調策略下，出租率逆勢提升2.4個百分點至87.4%，表明當前市場正透過"以價換量"實現供需再平衡，但供大於求的基本面尚未根本扭轉。
二、宏觀監測租賃：政策與制度環境
宏觀政策全景圖租賃：三大主線
以下為2026年上半年上海租賃住房政策全景概覽，涵蓋保障性住房制度、人才政策與存量盤活三大主線租賃。
展開全文
2.1 保障性住房制度並軌落地
2026年上半年，上海保障性租賃住房與公共租賃住房的"並軌"改革正式進入實施階段租賃。市住建委釋出《關於推進保障性租賃住房與公共租賃住房並軌管理的實施意見》，明確將兩類住房的供應、分配、定價和退出機制統一規範。並軌後，保障性住房覆蓋面進一步擴大，准入門檻在保留基本要求的同時適度放寬，租金定價實行"低於市場價"原則，具體折扣率由各區根據實際情況動態調整。
制度並軌對集中式公寓市場產生了兩方面直接影響：一是中低端供給將進一步增加，加劇中低價位段的競爭；二是非保障性住房專案須在產品和運營上形成差異化優勢，方能與保障性住房形成錯位競爭租賃。同時，並軌也帶來了規範化運營的更高要求，部分合規能力較弱的中小運營商面臨調整壓力。
影響研判
保障房並軌將從制度層面重塑上海租賃住房的供給結構，預計將推動中低價位段的供給量增加15-20%租賃。市場化運營機構需重新審視客群定位與產品價值主張，在"非保障"市場中尋找差異化空間。
2.2 人才租住政策持續加碼
2026年上半年，上海持續加強人才安居保障力度租賃。浦東、閔行、松江等產業集聚區先後出臺新一輪人才租住補貼政策，補貼標準和覆蓋範圍均有提升。市人社局聯合各區推出"安居樂業·人才優租"專項計劃，對符合條件的高層次人才和緊缺急需人才，提供每月1,500-5,000元不等的租房補貼。
同時，多個區試點推出"人才公寓認證"機制，將市場化運營的集中式公寓納入政府人才住房體系，運營商獲得穩定的定向客源和租金保障，政府在不增加實物建房壓力的前提下擴大了人才住房供給租賃。這一模式正在全市範圍內推廣，有望形成多方共贏的良性迴圈。
機會提示
人才租住政策加碼是當前市場環境中少數的需求端積極訊號租賃。運營方應積極對接各區人才政策，主動爭取"人才公寓認證"，獲取政策紅利和優質客源。預計參與人才公寓認證的專案，出租率可提升3-5個百分點，且客群穩定性顯著增強。
2.3 存量盤活路徑成型
存量非居住房屋改建租賃住房的政策路徑在2026年上半年進一步清晰租賃。《上海市非居住存量房屋改建為保障性租賃住房的實施細則》正式施行，明確了商業辦公、工業廠房、倉儲物流等存量物業改建租賃住房的審批流程、技術標準和運營規範。
細則對存量專案改建的消防、結構安全、日照等要求作出了分型別、分層級的規定，在一定程度上降低了存量改建的門檻和成本租賃。同時，細則鼓勵將閒置的商辦物業優先改建為面向青年人才的"白領公寓"，並給予一定的財稅支援。預計該政策將在下半年推動一批存量改建專案入市，進一步豐富市場供給。
趨勢判斷
存量盤活將是未來2-3年上海租賃住房供給增長的主要來源租賃。運營方需密切關注兩類機會：一是核心區優質商辦物業的改建專案，主打"白領精品公寓"定位；二是近郊工業廠房改造專案，適宜打造高價效比青年社羣。存量改建的競爭壁壘在於專案獲取能力和成本控制能力，提前佈局的運營商將獲得先發優勢。
三、市場分析
3.1 集中式公寓：規模持續擴張租賃，"以價換量"貫穿全期
3.1.1 供給規模與結構
圖1租賃：上海集中式公寓存量及增量規模走勢（2019-2026H1）
2026年上半年，上海集中式公寓市場供應端保持強勁增長租賃。截至6月底，全市集中式公寓存量開業規模達到424,439間，較2025年末增長約8.1%；年內新開業規模達61,581間，同比增長75.8%。全市運營中的集中式公寓專案總數達到1,239個，較2025年末淨增加53個。
從供給結構來看，年內新開業專案以白領公寓為主（佔比約65%），其次為服務式公寓（18%）和藍領公寓（12%），高階服務式公寓佔比約5%租賃。區域分佈上，浦東新區（28%）、閔行區（18%）、松江區（12%）位列供應前三；中心城區受制於可供開發或改建的物業資源有限，新增供應占比僅約15%。
供給端要點
H1供給增速（+8.1%）高於租金跌幅（-5.9%），供應端仍處於放量上行通道租賃。預計下半年還將有約3.5-4萬間新專案入市，全年新增供應有望突破10萬間，供給壓力將持續傳導至租金端。核心區內新供應的結構性稀缺將持續支撐核心區租金韌性。
3.1.2 租金與出租率走勢
圖2租賃：上海集中式公寓坪效租金與出租率月度走勢（2025.01-2026.06）
租金端，2026年上半年全市集中式公寓坪效租金均值為4.86元/㎡·天，較2025年同期下降5.9%，延續了2024年以來的下行趨勢租賃。分月來看，1-2月受春節淡季影響，租金觸及4.65元/㎡·天的低點；3-4月隨著返工潮和畢業季臨近，租金小幅回升至4.95元/㎡·天；5-6月受新專案集中入市和畢業生租房需求雙重作用，租金維持在4.90-4.95元/㎡·天的區間波動。
出租率端，2026年上半年全市集中式公寓平均出租率為87.40%，較2025年同期提升2.4個百分點租賃。出租率的提升主要得益於運營商普遍採取了積極的"以價換量"策略——透過降低租金、延長免租期、贈送增值服務等方式吸引租客，在價格下行的同時保障了入住水平。其中6月畢業季推動出租率達到88.5%的H1高點。
量價關係研判
當前市場處於經典的"量升價跌"通道中租賃。出租率上升2.4pct而租金下降5.9%，換算為單位面積收入=坪效租金×出租率，則實際單位面積收入約為4.25元/㎡·天（4.86×87.4%），較去年同期的4.39元/㎡·天（5.16×85.0%）下降約3.1%。這說明"以價換量"策略雖然在出租率上取得了成效，但在單位收入上尚未實現正增長，盈利壓力依然存在。
3.1.3 區域分化分析
圖3租賃：上海各區域集中式公寓租金及出租率分佈（2026H1均值）
2026年上半年，上海各區域的集中式公寓市場呈現顯著分化租賃。核心城區憑藉區位優勢和有限的競爭供給，租金韌性相對較強；外圍區域在大量新增供應的衝擊下，價格競爭尤為激烈。
區域型別
代表板塊
坪效租金(元/㎡·天)
出租率
競爭態勢
核心高價區
黃浦/靜安/徐匯/長寧
6.52
89.2%
供應有限租賃，租金韌性強
中價主力區
浦東/閔行/普陀/虹口
5.18
88.1%
競爭激烈租賃，以價換量為主
低價走量區
松江/嘉定/寶山/青浦
3.75
85.6%
供應放量租賃，價格承壓顯著
區域策略建議
核心區：維持品質溢價，強化服務差異化，適度上調租金以對沖成本上升租賃。
中價區：平衡出租率與租金，透過精細化運營控制空置期在30天以內租賃。
外圍區：以快速去化為首要目標，採取靈活的租金策略，控制單專案虧損在可承受範圍租賃。
3.1.4 產品線分化分析
圖4租賃：上海集中式公寓各產品線租金及出租率對比（2026H1）
產品線
代表品牌/專案
坪效租金(元/㎡·天)
出租率
定位特徵
價效比公寓
微領地/城家/自如寓
3.85
88.5%
低價走量租賃，青年社羣
品質型公寓
base佰舍/冠寓/泊寓
5.62
87.8%
中高階定位租賃，服務增值
服務式公寓
雅詩閣/輝盛閣/瑞虹新城
8.95
84.2%
高階服務租賃，國際客群
藍領公寓
領寓藍領/安歆
2.35
91.3%
企業配套租賃，宿舍式運營
產品線研判
藍領公寓以最低租金實現最高出租率，驗證了經濟型產品的剛需韌性；服務式公寓受國際客群迴流不及預期影響，出租率和租金雙承壓；中端品質型公寓是競爭最激烈、也是市場容量最大的賽道，"品質+服務+適中價格"是核心競爭要素租賃。
3.3 個人房源租賃市場
圖6租賃：上海個人房源租賃市場成交量與租金走勢（2025.01-2026.06）
2026年上半年，上海個人房源租賃市場成交量顯著下滑租賃。全市個人房源半年度成交量89,412套，同比下降11.4%。分割槽域看，核心區成交量下降幅度（-8.7%）小於外圍區（-13.6%），反映出外圍區域租客向集中式公寓轉移的趨勢更為明顯。
89,412 套半年度成交量同比 ↓ -11.4%
78.6 元/㎡·月個人房源租金均價同比 ↓ -3.2%
6.8 %個人房源空置率同比 ↑ +1.1pct
22.5 天平均成交週期同比 ↑ +4.2天
個人房源市場研判
個人房源市場的縮量與集中式公寓的擴張形成鮮明對比，揭示出租客選擇的結構性變化租賃。集中式公寓在服務標準化、社羣運營、安全管理等方面的優勢正在被更多租客認可，將持續分流個人房源市場的客源。個人房東的議價能力正在減弱，部分已經在透過降價、改善裝修、甚至委託品牌運營商運營等方式應對競爭。
3.4 頭部企業格局
圖7租賃：上海集中式公寓頭部企業市佔率及增速對比（2026H1）
2026年上半年，上海集中式公寓市場頭部集聚效應進一步增強租賃。TOP10企業合計擁有約26.5萬間房源，佔全市總量的62.4%，較2025年末提升約2個百分點。頭部企業中，國有企業（上海地產、城投寬庭）在土地和專案資源獲取方面優勢明顯；品牌運營商（自如、冠寓、泊寓）憑藉運營能力和品牌效應持續擴張；外資/港資品牌（base佰舍、雅詩閣）在中高階市場保持穩定份額。
62.4 %TOP10市佔率同比 ↑ +2.0pct
26.5 萬間TOP10合計房源同比 ↑ +18.2%
8 家萬間以上規模企業+2 家
42 家品牌運營商總數與上年持平
競爭格局研判
行業集中度持續提升，"大象起舞"態勢明確租賃。頭部企業憑藉資本、品牌和規模優勢加速整合，中小運營商面臨越來越大的生存壓力。預計2026年下半年將出現更多併購整合案例，行業正式進入規模化競爭階段。從運營角度看，單純依靠規模擴張已不足以構建壁壘，精細化運營能力和品牌差異化將是下一階段的核心競爭維度。
3.5 新增供應專題
2026年上半年上海集中式公寓新開業專案規模創歷史同期新高租賃。1-6月累計新開業專案185個、房源61,581間，同比分別增長68%和76%。新增供應主要呈現以下特徵：
圖8租賃：2026H1上海集中式公寓新增供應專案分佈及TOP15專案
TOP15 新開業專案一覽
排名
專案名稱
所屬品牌
所在區域
房源數(間)
主力戶型
坪效租金(元/㎡·天)
1
冠寓·虹橋商務區旗艦店
冠寓
閔行區
2,186
28-45㎡
4.85
2
base佰舍LITE·安波路店
base佰舍
楊浦區
1,520
25-42㎡
5.92
3
泊寓·張江科技園店
泊寓
浦東新區
1,380
30-48㎡
5.35
4
自如寓·漕河涇店
自如
徐彙區
1,250
25-40㎡
6.28
5
微領地·松江大學城店
微領地
松江區
1,180
22-38㎡
3.45
6
城家·北外灘店
城家
虹口區
1,095
30-52㎡
6.85
7
萬科泊寓·金橋店
泊寓
浦東新區
1,020
28-42㎡
5.15
8
領寓藍領·安亭汽車城店
領寓
嘉定區
960
20-30㎡
2.25
9
旭輝瓴寓·七寶店
瓴寓
閔行區
890
30-48㎡
4.95
10
城投寬庭·臨港店
城投寬庭
浦東新區
860
32-55㎡
3.85
11
中海友裡·長壽路店
中海友裡
普陀區
820
25-40㎡
6.15
12
朗詩寓·泗涇店
朗詩寓
松江區
780
28-42㎡
3.72
13
魔方公寓·靜安大寧店
魔方
靜安區
750
22-36㎡
7.25
14
雅詩閣·前灘服務公寓
雅詩閣
浦東新區
680
45-85㎡
9.80
15
安歆公寓·虹橋機場店
安歆
閔行區
650
18-28㎡
2.15
從新增供應結構來看，白領品質型公寓佔比最高（62%），其次為青年社羣型（25%），服務式公寓（8%）和藍領公寓（5%）租賃。區域維度上，浦東新區以15,580間居首，閔行區以12,242間緊隨其後，兩區合計佔新增供應總量的45%。主力戶型面積集中在25-45㎡區間，單套月租金集中在3,500-6,000元/月段，定位高度聚焦於25-35歲白領客群。
四、典型案例租賃：base佰舍LITE-安波路店
base佰舍LITE-安波路店是2026年上半年最具代表性的新增專案之一，其定位策略和運營表現為行業中端品質型公寓提供了可參考的範本租賃。
專案基礎資訊
專案要素
詳細情況
專案名稱
base佰舍LITE·安波路店
所屬品牌
base佰舍（錦和集團旗下）
開業時間
2026年3月18日
專案體量
1,520間租賃，總建面約45,600㎡
房型結構
Studio 25-35㎡（佔60%）、1BR 38-55㎡（佔30%）、2BR 58-72㎡（佔10%）
產品定位
中高階品質型白領公寓
目標客群
25-35歲白領租賃，楊浦/虹口/浦東科技型企業員工
租金區間
4,200-8,800元/月（不含服務費）
開業出租率
首月85%租賃，3個月爬坡至92%，6月達95%
產品線特徵
產品線
房間數
面積段
月租金區間
佔比
目標客群畫像
LITE標準
912
25-30㎡
4,200-5,000元
60%
青年白領租賃，首次租房
BASE經典
456
38-55㎡
5,500-7,200元
30%
中高階白領租賃，有穩定收入
PLUS升級
152
58-72㎡
7,500-8,800元
10%
企業中層/高管短期派駐
專案產品定位策略的核心在於"三條線、一張網"：三條產品線覆蓋不同支付能力和居住需求的客群，透過統一的品牌調性和社羣運營將這些客群編織成一張有機的社交網路租賃。LITE標準作為流量入口以高價效比引流，BASE經典貢獻核心利潤，PLUS升級滿足高階需求並拉昇品牌定位。三者租金的非線性定價（坪效租金分別為5.8/6.2/5.0元/㎡·天）體現了差異化的定價策略——中小戶型透過高坪效貢獻主力收入，大戶型透過規模化提升總價定位。
區域競爭對標
以下選取3公里半徑範圍內的兩個直接競品進行對比分析租賃：
對比維度
base佰舍LITE·安波路店
競品A（冠寓五角場店）
競品B（自如寓控江路店）
房源量（間）
1,520
680
320
坪效租金（元/㎡·天）
5.92
5.35
6.15
當前出租率
95%
91%
88%
主力面積（㎡）
25-35
28-42
22-36
公區配套
健身房/會議室/廚房/屋頂花園
健身房/休閒區
無
公共空間】
完整社羣配套
基本配套
單樓運營
品牌溢價能力
中高階
中端
中端偏上
開業到滿租週期
3個月
5個月
4個月
續租率
68%（預估）
55%
52%
案例核心啟示
安波路店的快速爬坡（3個月實現滿租）並非靠簡單降價，而是靠"產品力×運營力"的系統性組合拳實現租賃。關鍵在於：1）全生命週期產品規劃覆蓋多客群需求，形成內部交叉引流生態；2）大社羣規模（1,500+間）支撐公區配套的高投入，創造了周邊競品無法複製的社羣體驗壁壘；3）與楊浦區人才公寓政策深度繫結，獲得穩定的定向客源和政策補貼。這為行業提供了"規模×品質×政策"三輪驅動的可複製範本。
五、趨勢展望與策略建議
5.1 核心研判
研判一：供應洪峰持續租賃，全年新增有望突破10萬間
2026年上半年新開業6.2萬間創歷史新高，下半年預計還將有3.5-4萬間專案入市，全年新增供應大機率突破10萬間大關租賃。供應端的持續放量將在未來6-12個月內對租金端形成持續壓制，全市坪效租金預計仍有2-3%的下行空間。
研判二：以價換量將持續租賃，出租率穩中有升
在供大於求的基本面下，以價換量將延續為行業主流策略租賃。預計下半年全市平均出租率有望維持在87-89%區間，但這是以租金進一步承壓為代價的。運營商需要在租金策略和出租率之間找到更精細的平衡點，避免陷入"價格戰"的惡性迴圈。
研判三租賃：行業進入規模化整合新階段
頭部企業加速跑馬圈地，中小運營商面臨生存考驗租賃。預計下半年將出現主動和被動的專案併購潮，頭部企業市佔率有望提升至65%以上。運營委託、品牌加盟等輕資產合作模式也將加速推進，成為中小運營商轉型的重要路徑。
研判四：政策紅利視窗仍在租賃，需把握時機
保租房並軌、人才政策加碼、存量盤活等多重政策利好疊加，為行業創造了結構性機會租賃。2026年是政策視窗期和市場競爭期疊加的關鍵年份，能夠抓住政策紅利的企業將在下一輪競爭中佔據明顯優勢。預計人才公寓認證專案在下半年將增長50%以上。
研判五租賃：精細化運營是唯一齣路
粗放式擴張的時代已經終結租賃。未來的競爭核心將轉向：獲客效率（線上線下渠道融合）、留存能力（社羣運營和租客體驗）、成本控制（智慧化管理降本）、收入多元化（增值服務和場景消費）。能夠在這四個維度建立系統性優勢的運營商，才能在價格戰和規模戰中生存並發展。
5.2 運營方策略建議
面對當前市場環境租賃，運營方應重點從以下維度最佳化經營策略：
· 租金策略：實施精細化一房一價定價，根據樓層、朝向、戶型的差異化定價，避免簡單的一刀切降價租賃。利用資料驅動的動態定價模型，結合出租率、競品動作和季節因素即時調整，將整體租金折讓控制在合理範圍內。
· 獲客渠道：構建"線上平臺+線下代理+企業B端"三位一體的獲客體系租賃。加大與主流租房平臺（貝殼/鏈家/58同城）的深度合作，同時拓展企業團租渠道，爭取與科技園區、大型企業簽訂定向租賃協議。
· 產品最佳化：持續提升產品力，投資於租客感知價值高的領域——隔音、WIFI、收納、公區品質租賃。避免過度裝修和無效配置，將有限的裝修預算投向租客最關心的"睡眠、洗浴、收納"三大核心場景。
· 社羣運營：從"物業管理"轉向"社羣運營"，透過定期的社交活動、社群互動、優質服務培養租客歸屬感和社羣黏性租賃。高社羣黏性的專案續租率顯著高於行業平均（65% vs 45%）。
· 成本管控：推進智慧化管理手段降低人力成本（智慧門鎖、線上報修、無人前臺），探索集中採購降低耗材和維修成本，透過能耗管理系統降低公區水電支出租賃。
· 政策對接：主動對接各區住建和人才部門，爭取保障性租賃住房認定和人才公寓認證資質，獲取租金補貼和定向客源租賃。同時積極利用存量改建政策紅利，拓展專案獲取渠道。
5.3 資產方策略建議
對於資產持有方和投資方租賃，建議從投資組合和資產管理維度審視當前市場：
· 資產配置：建議將租賃住房在投資組合中的佔比控制在20-30%，並根據區位和產品線進行分散配置租賃。核心區優質專案（坪效租金>6元/㎡·天）作為"壓艙石"持有，外圍區專案根據IRR嚴格控制退出節點。
· 運營模式：對於不具備自主運營能力的資產方，建議採用"委託運營"或"品牌加盟"模式，將運營環節外包給專業運營商租賃。關注運營委託合同中的業績對賭條款（如最低出租率保障和階梯分成），確保資產收益底線。
· 存量改建機會：積極關注核心區閒置商辦物業的改建機會，在獲取專案階段就要完成技術可行性論證和經濟效益測算租賃。核心區存量改建專案的租金溢價空間和出租率保障優於新區新建專案。
· 退出策略：合理安排退出節奏租賃。對於優質運營專案，關注保障性租賃住房REITs的政策進展，為資產證券化退出預留通道。對於經營承壓的專案，及時評估"持有-出售-改造"的決策選項，避免資產沉澱為不良資產。
· 風險防控：建立租金下行情景的壓力測試機制，模擬租金下降10%/15%/20%情境下的資產收益表現和償債能力租賃。對財務槓桿較高的專案，保持足夠的流動性緩衝，防範租金下行引發的現金流風險。
資料來源與免責宣告
本報告所引用資料來源包括但不限於租賃：
1. 上海市住房租賃公共服務平臺（zfzl.fgj.sh.gov.cn）公開資料
2. CRIC克而瑞·租售資料庫
3. 各品牌運營商官方公告及公開披露資訊
4. 貝殼研究院/鏈家研究院租賃市場公開報告
5. 上海市及各區住建委、人社局公開政策檔案
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編制日期租賃：2026年7月
