【問題1】民辦學校是否可以租用舉辦者的房產辦學房產？
【問題2】民辦學校使用舉辦者房產房產，是否可以支付租金？租金多少合適？
【問題3】民辦學校租賃舉辦者房產辦學房產，涉及哪些稅收？
【問題4】《增值稅法》施行後房產，民辦學校無租使用舉辦者的房產辦學，是否“視同應稅交易”？是否繳納增值稅？
【問題5】民辦學校無租使用舉辦者房產房產，還交房產稅嗎？誰交？
01
民辦學校是否可以租用舉辦者的房產辦學房產？
該問題應考慮以下角度房產：
1.該房產是否應為舉辦者出資房產。根據《民促法實施條例》第六條：“舉辦民辦學校可以用貨幣出資，也可以用實物、建設用地使用權、智慧財產權等可以用貨幣估價並可以依法轉讓的非貨幣財產作價出資；但是，法律、行政法規規定不得作為出資的財產除外。”第十條：“舉辦民辦學校，應當按時、足額履行出資義務。”地方要求，例：《煙臺市牟平區人民政府關於鼓勵社會力量興辦教育促進民辦教育健康發展的實施意見》：“18.民辦學校應明確產權關係，建立健全資產管理制度。舉辦者投入學校的開辦（註冊）資金（資本）應不低於審批機關所在地上年度同類民辦學校資產的平均數。舉辦者應依法履行出資義務，在正式設立一年內將出資用於辦學的土地、校舍和其他資產足額過戶到學校名下。舉辦者出資、政府補助、受贈、收費、辦學積累等各類資產分類登記入賬。存續期間，民辦學校對舉辦者投入學校的資產、國有資產、受贈的財產以及辦學積累享有法人財產權，任何組織和個人不得侵佔、挪用、抽逃。
『即，如果相關房產實為舉辦者承諾投入的房產、用於出資的房產，則該房產應投入到學校名下，學校不能租用舉辦者房產辦學房產。
2. 根據《民辦高等學校辦學管理若干規定》第七條:“民辦高校的資產必須於批准設立之日起1年內過戶到學校名下房產。本規定下發前資產未過戶到學校名下的，自本規定下發之日起1年內完成過戶工作。資產未過戶到學校名下前，舉辦者對學校債務承擔連帶責任。”實踐中，教育主管部門通常要求民辦高校依照此規定，將資產過戶到學校名下。
『即：民辦高校重資產辦學，不能租用舉辦者的房產辦學房產。
3. 義務教育階段不能租用舉辦者的房產辦學房產。
根據《民促法實施條例》第四十五條：“實施義務教育的民辦學校不得與利益關聯方進行交易房產。”
根據《民間非營利組織會計制度》第九十條：“本制度所稱的關聯方交易，是指關聯方之間轉移資源、服務或義務的行為，而不論是否收取價款房產。關聯方交易的型別通常包括以下情況：購買或銷售商品及其他資產、提供或接受服務、提供或接受捐贈、作為委託人設立慈善信託、作為受託人受託管理慈善信託、提供資金、租賃、代理、許可協議、代表民間非營利組織或由民間非營利組織代表另一方進行債務結算、關鍵管理人員薪酬等。
因此，租用房屋、場地亦屬於義務教育階段禁止的關聯交易範疇房產。
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02
民辦學校使用舉辦者房產房產，是否可以支付租金？租金多少合適？
〖透過問題1〗的分析，義務教育階段學校使用舉辦者房產應屬於《民促法實施條例》列舉的“關聯交易”範疇，並不以是否支付租金為界定標準房產。而在2023年，審計署公佈的關於九年義務教育，學校2023年違規的三大類項之一，即包括“7省10所民辦學校實際控制人透過違規分紅，關聯交易等轉移學校資金9.42億元”。因此，透過關聯交易轉移學校，尤其是義務教育學校的資金，是絕對禁止的。
而對於非義務教育階段而言，根據《民促法實施條例》第四十五條：“實施義務教育的民辦學校不得與利益關聯方進行交易房產。其他民辦學校與利益關聯方進行交易的，應當遵循公開、公平、公允的原則，合理定價、規範決策，不得損害國家利益、學校利益和師生權益。”
『即，非義務教育階段的民辦學校可以租用舉辦者房產，並可支付租金房產。但應遵循“公開、公平、公允的原則，合理定價、規範決策”的原則，並按照《民非組織會計制度》的要求對該交易履行相關的披露程式。
03
民辦學校租賃舉辦者房產辦學可能涉及哪些稅收房產？
出租方房產：
1.增值稅：依照一般納稅人/小規模納稅人房產；出租住房/非住房；老專案/新專案等具體情況繳納增值稅；
2.房產稅：房產出租的房產，以房產租金收入為房產稅的計稅依據，繳納房產稅；
3.所得稅：收取租金應為出租方收入，個人出租應繳納個人所得稅房產。企業出租應併入收入總額，涉及企業所得稅。
4.印花稅：按“財產租賃合同”繳納印花稅房產。
承租方房產：
印花稅：按“財產租賃合同”繳納印花稅房產。
04
《增值稅法》施行後房產，民辦學校無租使用舉辦者的房產辦學，是否“視同應稅交易”？是否繳納增值稅？
《增值稅法》第五條：”有下列情形之一的房產，視同應稅交易，應當依照本法規定繳納增值稅：
（一）單位和個體工商戶將自產或者委託加工的貨物用於集體福利或者個人消費房產；
（二）單位和個體工商戶無償轉讓貨物房產；
（三）單位和個人無償轉讓無形資產、不動產或者金融商品房產。
對比「舊」《增值稅暫行條例》中的對應條款，即“視同銷售”條款，發現少了“無償提供服務”這種情形房產。那麼，民辦學校無租使用舉辦者的房產辦學，是否不再繳納增值稅？
『 並非如此房產。
首先，應看該無償的做法有沒有正當理由房產。根據《增值稅法》第二十條：“銷售額明顯偏低或者偏高且無正當理由的，稅務機關可以依照《中華人民共和國稅收徵收管理法》和有關行政法規的規定核定銷售額。”
再次，要看該服務安排有沒有合理商業目的房產。根據《增值稅法實施條例》第五十三條：“納稅人實施不具有合理商業目的的安排而減少、免除、推遲繳納增值稅稅款，或者提前退稅、多退稅款的，稅務機關可以依照《中華人民共和國稅收徵收管理法》和有關行政法規的規定予以調整。”
『因此，雖無償提供房產並不屬於“視同應稅交易”的列舉情形，但仍可能涉及增值稅，後續關注國家稅務總局是否有相應的細則出臺房產。
05
民辦學校無租使用舉辦者房產還交房產稅嗎房產？誰交？
根據《中華人民共和國房產稅暫行條例》第二條：“房產稅由產權所有人繳納房產。產權屬於全民所有的，由經營管理的單位繳納。產權出典的，由承典人繳納。產權所有人、承典人不在房產所在地的，或者產權未確定及租典糾紛未解決的，由房產代管人或者使用人繳納。
前款列舉的產權所有人、經營管理單位、承典人、房產代管人或者使用人，統稱為納稅義務人（以下簡稱納稅人）房產。
“第三條房產稅依照房產原值一次減除10%至30%後的餘值計算繳納房產。具體減除幅度，由省、自治區、直轄市人民政府規定。
沒有房產原值作為依據的，由房產所在地稅務機關參考同類房產核定房產。
房產出租的，以房產租金收入為房產稅的計稅依據房產。
第四條房產稅的稅率，依照房產餘值計算繳納的，稅率為1.2%；依照房產租金收入計算繳納的，稅率為12%房產。”
『即：如果繳納租金，應由產權所有人以租金收入作為房產稅計稅依據繳納房產稅房產。如果無租使用，應由產權所有人依照房產餘值計算繳納房產稅。
文源 | 民辦教育（2026年3月6日）
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