觀點指數 景氣指數維持擴張韌性，“六張網”開啟倉儲新空間2026年7月倉儲、物流業、電商物流、快遞多項景氣指標維持擴張區間，高溫極端天氣擾動下行業展現出較強的韌性，但成本高企、需求結構分化問題凸顯物流。倉儲企業加速向綜合供應鏈服務商轉型，快遞告別價格戰，行業由以價換量轉向以質穩量。伴隨“六張網”等重磅政策密集落地，多式聯運、智慧物流基礎設施迎來投資機遇。
倉儲市場主動調供給，低空與AI技術賦能智慧倉網7月全國倉儲平均租金為23.13元/㎡·月，與上月持平；空置率16.51%，環比微升0.12個百分點，部分城市以價換量去化庫存物流。倉儲土地成交階段性放量，國企與產業資本成為拿地的主力。高標倉區域行情出現分化，跨境物流、綠色運力、AI智慧體、低空無人裝置加速落地，標杆專案推動倉儲從儲存分撥向流通加工、跨境履約的綜合載體迭代。
複合功能樞紐投資擴容，物流與科技資本市場分層期內，倉儲物流新建及改擴建專案持續落地，投資聚焦冷鏈、定製化高標倉、跨境樞紐，園區向複合供應鏈底座迭代物流。資本市場分化加劇，傳統重資產倉儲資本化遇阻，具備技術與網路優勢的物流科技平臺獲得資本的青睞。融資成本分化顯現，資金重心從增量擴張轉向存量資產爭奪。在政策的驅動下，樞紐園區的建設進度將成為決定本輪資本開支援續性的關鍵變數。
倉儲REITs出租率回暖，國資主導存量資產最佳化出清 2026年二季度倉儲物流公募REITs業績集中披露，行業整體出租率、租金水平承壓，板塊分化持續加劇物流。頭部REITs透過續租拓客、業態最佳化實現出租率修復，現金流分派能力保持穩健。同時行業存量資產整合提速，外資、民資資產加速流轉，國資持續深耕專業賽道，倉儲REITs正式邁入以硬核運營能力為核心的分層競爭時代。
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景氣指數維持擴張韌性物流，“六張網”開啟倉儲新空間
2026年7月中國倉儲指數為50.3%，環比回升0.1個百分點，連續兩個月擴張物流。分項來看，新訂單指數為51.4%，較上月下降2.6個百分點，設施利用率指數50.5%，較上月下降3.5個百分點，業務活動預期指數52.3%，較上月下降0.2個百分點，顯示了新增需求端仍有壓力。
中儲發展管理層認為，指數在高溫多雨、颱風等極端天氣下仍微幅回升，行業韌性較強物流。去庫存延續、週轉明顯提速；延伸業務量指數升至53.8%的較高水平，倉儲企業從單純保管向供應鏈綜合服務轉型加速，增值服務能力拉開價值分水嶺。分品種來看，電煤與暑期消費支撐煤炭、食品新訂單高於50%，鋼材、家電低於榮枯線。
資料來源：國家郵政局、中物聯物流，觀點指數整理
2026年7月，中國物流業景氣指數為50.4%，環比回落0.2個百分點，已連續三個月穩定在50%以上的擴張區間物流。業務總量指數50.4%，環比回落0.2個百分點；新訂單指數50.5%，環比回升0.2個百分點，今年以來連續5個月回升，需求端韌性持續顯現。
盈利層面矛盾較為突出，主營業務成本指數持續高於利潤指數5個百分點以上，航空、郵政快遞板塊成本指數突破60%，燃料、人力、資產折舊構成主要成本壓力物流。面對經營挑戰，物流企業雙向挖掘增長機會，一方面搶抓暑期消費視窗，旅遊戶外、地方特產、生鮮相關訂單環比回暖；另一方面深耕產業物流賽道，交通運輸裝置、通訊電子物流需求保持穩中有升。
2026年7月中國電商物流指數111.2點，環比回落0.2點物流。隨著618大促等平臺集中促銷活動相繼結束，促銷效應逐步消退，市場迴歸常態化執行，電商物流需求有所回落。各分項指數中，庫存週轉率指數、物流時效指數、履約率指數、滿意率指數有所回升。
平臺集中促銷效應消退，電商物流回歸常態，但總業務量與農村業務量同比增速均超20%，基本盤穩固物流。亮點在“量減質升”：時效、履約率、滿意率連續改善，成本回落，競爭從“以價換量”轉向“以質穩量”。區域上，西部、東北總業務量分別回升0.9、0.6點，中部農村業務量受極端天氣拖累回落1.4點，降幅最大。
2026年7月中國快遞發展指數為424.2，同比提升2.4%物流。其中發展規模指數、服務質量指數和發展能力指數分別為603.5、566.8和224.3，同比分別提升5.8%、0.1%和1.6%。快遞業務量日均約5.5億件，業務量預計同比增長4%左右，快遞業務收入預計同比增長8%左右。
行業持續發力細分領域，緊扣以舊換新、農產品上行、文旅賽事、畢業郵寄等特色服務場景，持續下沉服務網路物流。值得注意的是，快遞收入增速（8%）高於業務量增速（4%），單票收入回升標誌著“以價換量”的價格戰模式正在轉變，國家郵政局自2025年7月啟動專項治理，遏制“內卷式”競爭的政策效果持續顯現。
政策層面，據觀點指數不完全統計，本期共計梳理4項重點政策物流。國家層面圍繞六張網、綜合交通運輸體系改革兩條主線密集落地，地方層面則聚焦多式聯運、物流用地”標準地”等方向細化執行。
7月30日，中央政治局會議提出紮實推進“六張網”規劃建設，物流網位列其中；國家發改委披露，2026年“六張網”及重點領域建設總投入超7萬億元物流。7月31日國務院常務會議專題研究物流網建設，提出強化樞紐節點與骨幹通道功能，完善城鄉末端配送，推動跨運輸方式規則標準銜接。
部委層面，7月24日四部門印發《綜合運輸服務發展“十五五”規劃》，鼓勵推廣無人倉、無人碼頭等智慧設施；7月29日國家郵政局解讀《郵政業發展“十五五”規劃》，明確2030年郵政業務收入2.4萬億元、規模以上處理中心全自動化率達到88%物流。資金端，交通運輸部7月21日公佈220億元超長期特別國債，用於老舊營運貨車報廢更新，規劃建設3000座以上電動重卡充換電站，設定2030年新能源重卡滲透率40%的發展目標。
地方層面，8月1日《浙江省多式聯運實施意見》正式實施，目標2030年集裝箱多式聯運量接近1000萬標箱，社會物流總費用佔GDP的比重降至12.5%左右；海南印發“十五五”現代物流規劃，打造洋浦國際冷鏈集散中心，試點無人機、eVTOL跨海低空物流物流。
福建廈門海滄出讓省內首宗物流“標準地”，落實“四證同發”、拿地即開工；河南對新購置新能源營運貨車最高給予8萬元補貼；天津港產城融合規劃落地，目標2030年集裝箱吞吐量2900萬標箱；上海提出加密“一帶一路”航空貨運網路，推進跨省市航空前置貨站建設物流。
綜合來看，物流倉儲行業景氣指數整體保持擴張區間，但內部分化加劇：產業物流向好、消費物流趨穩、大宗運輸放緩物流。倉儲行業在極端天氣下仍保持微升，延伸業務量指數大幅跳升，反映增值服務轉型成效初顯。
展望下月，隨著極端天氣影響消退以及“六張網”、“兩新”等政策持續推進，倉儲業務需求有望進一步釋放，多式聯運相關的樞紐園區、資訊平臺、標準化裝置將成為投資的重點領域物流。
倉儲市場主動調供給物流，低空與AI技術賦能智慧倉網
報告期內，全國通用倉儲租賃市場整體執行平穩，供給端在建規模收縮，反映行業正在主動調整新增供給節奏物流。根據物聯雲倉統計，7月全國倉儲平均租金為23.15元/㎡/月，環比基本持平；空置率16.54%，較上月有所抬升。
資料來源：物聯雲倉物流，觀點指數整理
從重點城市表現來看，41個重點城市租金與空置率同步走弱物流。供給端當月新增供應同比大幅縮減；需求結構上，東部地區需求佔比達59.87%，1000㎡以下小面積客戶需求佔40.13%，純租賃模式需求佔比90.45%。
本期無租金上行的城市，14個城市租金出現下滑物流。其中武漢租金跌幅最大，環比‑0.24%。空置率維度，受新增物業集中入市影響，廣州空置率漲幅最高，上升0.30個百分點；武漢空置率環比下降0.19個百分點，改善幅度位居首位。武漢租金下行、空置率同步最佳化，成為“以價換量”有效性的微觀樣本。
倉儲土地市場方面，7月41個重點城市合計成交22宗倉儲用地，成交面積2580.8畝，環比大漲509.47%；總成交金額16.41億元，環比上漲566.63%物流。重慶、太原、濟南成交規模位居前三，分別為879.6畝、283.1畝、260.4畝。拿地主體包括中遠海運集運、中國郵政速遞物流、都樂供應鏈等企業，國企以及產業資本依舊是倉儲土地市場的核心拿地力量。
CBRE資料顯示，全國高標倉平均空置率環比下降0.9個百分點至18.5%；華東區域空置率三年來首次回落至20%以內物流。租金端整體承壓，全國環比下跌2.5%，華南租金跌幅擴大至4.4%，華東跌幅收窄至2%以內，顯現初步築底跡象。
期內，菜鳥推出“全球三日達”服務，現已覆蓋15條跨境核心線路，可實現下單後3個自然日門到門交付，服務價格約為傳統高階國際快遞的一半物流。8月7日，ESR完成可持續發展掛鉤再融資，獲得全球銀團超額認購，融資規模突破20億美元初始目標，資金將投向亞太區域物流地產與資料中心專案。
綠色供應鏈持續加碼，8月8日中儲股份公告，旗下中儲智運聯合多家主體合計出資5億元設立中儲時代綠色供應鏈，打造“倉儲網路+數字貨運平臺+新能源運力”一體化業務閉環物流。公開資料顯示，截至7月21日，中儲智運上半年國際班列發運量同比增長279%，顯著高於全國中歐班列同期約20%的整體增速。
與此同時，AI智慧體開始規模化落地物流行業場景物流。8月10日阿里千問開放平臺正式上線，首批場景覆蓋物流運輸賽道，合作伙伴包含順豐速運、閃送、快遞100等，上線4天即有超200家生態夥伴提交入駐申請。8月13日菜鳥智慧體對外推出，可根據物品品類、寄件預算、上門時效，智慧匹配寄件方案與合作快遞公司。
低空與無人裝備商業化程序提速物流。8月4日，杭州首條跨江低空即時配送航線投入運營，全程約9公里，跨江配送耗時約13分鐘。7月，順豐聯合峰飛航空，佈局海上能源運維、遠海島際零碳海空一體化低空物流體系。無人車賽道，東風OpenVAN首批4000臺訂單自8月起陸續交付，行業規模化商用節點到來。
本月倉儲賽道專案表現方面，亞馬遜GWD上海臨港全球智慧樞紐倉、連雲港一帶一路跨境商品供應鏈基地等專案示範效應凸顯物流。
亞馬遜GWD上海臨港全球智慧樞紐倉建築面積接近2萬平方米，屬於A級自動化高標倉，配套海關跨境電商監管作業場地，實現倉內海關查驗、理貨、集拼一體化作業；專案配置高位立體貨架、自動分揀系統，可承接出口退稅相關業務，支援FOB條款業務處理物流。大促峰值處理單量提升45%，賣家綜合物流成本下降12%‑18%；專案投運1個月出租率達到88%，收入來源於倉儲租金、操作處理費以及跨境履約增值服務費。
連雲港一帶一路跨境商品供應鏈基地總投資17億元，二期建成投運後基地年貨物處理能力將新增約60萬噸，跨境冷鏈貨物流轉時間壓縮5‑10天物流。倉庫實行租金分層定價，冷凍庫租金高於恆溫庫、常溫庫。專案依託中歐班列挖掘供應鏈增值收益，實現海運‑鐵路跨境冷鏈無縫轉關，倉內完成海關轉關查驗，無需二次掏箱；倉庫支援多溫區靈活分割，可滿足大小客戶分租需求，配套報關報檢、短駁運輸、班列訂艙一體化服務，打通連雲港至哈薩克跨境通道，實現溫控貨物全鏈路溯源追蹤。
本月運營模式創新層面，順豐榮耀全球智慧央倉落地大灣區，總佔地4萬平方米物流。倉庫採用“貨到人”的人機協同模式，依靠AMR機器人完成料箱搬運，料箱直接輸送至揀選工位，節約倉儲面積約1200㎡，作業效率提升300%，可實現1小時出庫。倉庫內部增設貼標、鐳雕、定製塑封、包裝等工序，具備生產級定製加工能力。倉儲不再侷限於儲存與分撥功能，而是疊加流通加工、定製化包裝等增值服務，正演變為品牌方的柔性後端生產車間。
複合功能樞紐投資擴容物流，物流與科技資本市場分層
報告期內，市場合計錄得5起物流倉儲投資相關動態，國內新建、改擴建專案持續落地，投資重點集中於冷鏈物流、定製化高標倉、跨境樞紐配套三大賽道，中西部區域以及海外市場成為增量佈局的主要方向物流。
本期新開工專案大多整合AI集散、雲倉、光儲充換、跨境集拼等複合功能，單純以儲存為核心的倉庫已經基本退出頭部企業的投資佈局清單，物流園區正在從單純的空間供給載體，向綜合供應鏈底座迭代升級物流。
極兔西南總部暨智慧園區8月10日於成都東部新區簡州新城正式開工，專案總投資30億元，集合西南區域總部、AI智慧物流集散樞紐、綜合雲倉平臺（網紅直播貨倉）、國際貨運樞紐多重功能，定位區域超級樞紐物流。專案達產後預計實現年營收55億元，提供就業崗位2000個，是快遞企業競爭邏輯由運力比拼，轉向區域樞紐加雲倉生態建設的代表性專案。
英德小滿智慧倉儲和綠色運輸網路專案8月6日完成簽約，計劃總投資5.79億元，涵蓋高標準倉儲、重卡6S服務中心、新能源運輸車隊、光儲充換配套體系，是英德首個“倉儲+充電”一體化綠色物流專案，建設週期為2026‑2028年，達產後預計實現年營收2.895億元物流。縣域高標倉與新能源運力深度繫結，反映綠色物流正在向產業腹地持續滲透。
定製化高標倉成為頭部企業規避同質化競爭的重要手段物流。京東產發北京馬駒橋三期專案面向國內頭部快遞快運企業做定製開發，在規劃設計階段即鎖定核心租戶，有效降低招商壓力與物業空置週期。
伴隨外貿回暖，跨境樞紐配套專案佈局提速物流。京東產釋出局沙特吉達港，跟隨中資產業企業完成中東出海佈局；亞馬遜GWD華東上海新倉投入運營，強化跨境電商履約能力；烏魯木齊順豐二期專案定位跨境物流樞紐，服務“一帶一路”核心區域貿易往來。
資本市場層面，傳統重資產倉儲賽道資本化承壓進一步顯現物流。永康控股此前計劃登陸港交所，擬發行5160萬股H股，原定7月13日掛牌上市，發行階段超額認購倍數達到8964倍，但在掛牌前夕宣告終止上市程序。從市場環境來看，港股新股破發案例增多，疊加企業倉儲、貨運站核心業務收入連續三年下滑，傳統重資產倉儲的市場估值邏輯遭遇現實挑戰。
與傳統資產端遇冷形成對比，具備科技屬性的物流平臺繼續衝擊資本市場物流。物泊科技向港交所遞交招股書，由中金公司擔任獨家保薦人。公司依託自研的“物泊智鏈”平臺，聚合34萬活躍貨車司機、31萬輛重卡資源，年營收160億元。在當前資本市場估值邏輯切換至技術能力與網路協同效應的背景下，該公司的平臺價值有望獲得重估。
與此同時，頭部企業融資動作密集落地物流。順豐同城釋出公告，控股股東順豐泰森所持的1.718億股未上市內資股，佔總股本的18.72%，擬轉換為H股並申請全流通，相關申請已報送中國證監會。7月28日，寶灣物流完成2026年度第一期中期票據發行，發行規模5億元，募集資金用於補充營運資金以及償還存量債務。
申通快遞釋出公告，決定終止向不特定物件發行可轉換公司債券，並直接撤回申報檔案物流。該可轉債原計劃募集資金不超過30億元，擬投向智慧物流裝置升級、幹線運力網路提升兩大專案。此次終止系因為企業被立案調查，同時結合自身發展規劃審慎評估後作出的決策。此舉也反映出，在行業價格戰緩和的背景下，快遞企業正在重新審視資本開支的節奏。
資本端呈現出清晰的分層重構格局，發債利率下探至1.4%‑1.7%的歷史低位，低成本資金成為頭部企業對沖經營成本的重要優勢物流。融資成本分化加劇：能獲取約1.5%低成本資金的企業，與倚重股權融資者之間的成本差距將持續拉大。
資本流向也發生轉變，由過去追求增量規模擴張，逐步轉向爭奪存量資產定價權物流。放在“六張網”建設的政策大背景下，樞紐園區集中開工，正是政策勢能向實體投資傳導的開端。後續季度專案落地節奏與行業新訂單指數的共振情況，將決定本輪行業資本開支的延續性。
倉儲REITs出租率回暖物流，國資主導存量資產最佳化出清
報告期內，倉儲物流公募REITs集中披露2026年二季度運營資料物流。行業整體呈現租金承壓、出租率中樞小幅回落的態勢，板塊競爭格局持續分化。相較於行業整體承壓，優質頭部REITs透過業態翻新、客戶續租搶跑、專案擴募重啟等精細化運營手段，主動盤活存量資產、兌現資產價值，行業徹底告別粗放的擴張模式，全面進入“拼運營、重質效”的分層兌現階段。
優質標的運營韌性凸顯，中金普洛斯REIT本期實現營業收入9681.58萬元，可供分配金額7244.53萬元，年化現金流分派率達6.20%物流。截至2026年6月末，專案平均出租率升至92.34%，較一季度大幅提升5.62個百分點。
專案有效平均租金單價為31.01元/㎡/月，租金收繳率98.77%，運營質效穩健物流。專案服務第三方物流、快遞快運、高階製造、醫藥等多元領域共87家租戶，多元化客戶結構有效對沖行業單一賽道的波動風險。
紅土創新鹽田港REIT現代物流中心上半年到期租賃面積3.42萬平方米，透過深挖園區存量需求、拓展外部優質客戶，累計新簽約面積4.07萬平方米，簽約規模超過到期規模，出租率從5月末的89.49%回升至6月末的93.59%物流。
華夏深國際REIT杭州一期二季度完成超3萬平方米租約更新，透過引入多元製造類客戶盤活空置面積；華夏安博倉儲REIT完成9.3萬平方米重點客戶續租，客戶留存率達91.9%，核心客戶粘性穩固物流。
此外分紅層面，板塊現金流兌現能力保持穩定物流。8月10日，中銀中外運倉儲物流REIT釋出2026年度第二次分紅公告，以6月30日為基準日，擬分配金額3254.8萬元，佔基準日可供分配金額的99.9903%，每10份基金份額派現0.8137元，除息日為8月13日，紅利將於8月18日正式發放。
整體來看，儘管二級市場價格存在階段性波動，倉儲物流REITs底層資產現金流表現穩健，6%左右的年化分派率持續對長期配置資金形成吸引力物流。隨著頭部專案出租率穩步修復、租金收繳效率持續改善，板塊整體收益兌現能力有望進一步提升。
期內，存量資產交易與行業整合同步提速物流。8月7日ESR-REIT公告旗下子信託ALOG Trust將出售新加坡15 Gul Way物流物業，交易對價2420萬新元，較獨立市場估值溢價16.9%，預計四季度完成交割。自2025年初啟動存量資產最佳化以來，ESR累計回收資金超20億美元，2026年上半年已落地5筆資產交易，存量盤活節奏持續加快。
國企資產結構最佳化動作分化，行業專業化整合持續物流。國泰集團擬掛牌轉讓宏泰物流45%的股權，掛牌底價1.73億元，透過剝離非核心物流資產，聚焦民爆一體化、軍工新材料核心主業。與之相反，農產品集團收購運通冷鏈100%股權，補齊冷鏈物流短板，完善全國農產品流通服務體系。
此外，中國物流集團增資取得東方電氣集團大件物流60%的股權，精準佈局能源大件物流細分賽道，央企物流專業化、垂直化佈局持續落地物流。市場存量資產處置同步推進，廣州南沙弘達倉儲30%股權將於8月27日司法拍賣，起拍價2.7176億元，較處置參考價折價三成。
綜合二季報與期內資本動作，倉儲物流REITs已從“講故事”全面轉向“拼運營”，民營與外資存量資產向國資、險資遷移的盤活通道趨於常態化，行業出清節奏加快，具備運營縱深與資金實力的管理人將在分層兌現中獲得更確定的回報空間物流。
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